Lokalizacja mieszkania inwestycyjnego / gdzie kupić inwestycyjnie mieszkanie w Krakowie / sierpień 2023 /opinie na forum

[ajanczyk]

Witam wszystkich,
kredyt 2% rozgrzał rynek nieruchomości, ruch (zwłaszcza na małych mieszkaniach) jest spory, ludzie rezerwują co popadnie, gdzie popadnie. Tam, gdzie można łatwo wynająć mieszkanie (np. Zabłocie) ceny już dawno odleciały. Tam, gdzie jeszcze jest względnie tanio, okolica nie jest zbyt atrakcyjna. A jakie według Was jest najlepsze miejsce na kupno mieszkania pod wynajem pod względem obecnej ceny i potencjalnego zwrotu w przyszłości? Krótkoterminowy to wiadomo, okolice starego miasta i rzesze turystów. A długoterminowy? Górka narodowa, która po skończeniu wszystkich remontów będzie nieźle skomunikowana i położona blisko centrum? Czyżyny i okolice, w których wyrastają nowe bloki? A może południe Krakowa? Zapraszam do dyskusji i pozdrawiam

[asander]

Jeśli uda się "zrewitalizować" Płaszów i zacznie powstawać tam coś na kształt uwalonego "Nowego Miasta" to może właśnie ta dzielnica mocno zyska w perspektywie 1-2 dekad. Wszystko poza obwodnicę Krakowa będzie raczej mniej atrakcyjne niż wewnątrz pierścienia.

[plaszak]

"Nowe miasto" pewnie tam powstanie, za dużo firm tam zainnwestowało w działki. Obawiam się tylko, że niekoniecznie będzie takie, jak to chcieliby widzieć urzędnicy na tych wizualizacjach. Raczej obstawiałbym, że ta okolica będzie się rozwijała jak dzisiaj, metodą raka, tj. maksymalnym namnażaniem komórek... mieszkaniowych, gdzie tylko się da i ile tylko się da. Mniej więcej, jak do tej pory. Szkoda, bo to faktycznie kawał terenu do zainwestowania i można by zaplanować nowy kawał miasta.

Warto pamiętać przy tym, że w okolicy Develia przejęla Nexity, a wcześniej Spravia działki ogarniane przez Budimex Nieruchomości.

Ale może się mylę... oby!

[teqnix]

Najlepsze miejsce pod względem zwrotu w przyszłości to są Katowice.

[realista]

wszędzie poza krakowem, tutaj uśredniając są najdroższe mieszkania w całej polsce (oczywiście nie licząc niektórych inwestycji w sopocie czy wawie), a gdzie tam do warszawy jesli chodzi o faktyczny prestiż i potencjał rozwoju miasta

[ŁorenBufet]

A jakie według Was jest najlepsze miejsce na kupno mieszkania pod wynajem pod względem obecnej ceny i potencjalnego zwrotu w przyszłości? Krótkoterminowy to wiadomo, okolice starego miasta i rzesze turystów. A długoterminowy? Górka narodowa, która po skończeniu wszystkich remontów będzie nieźle skomunikowana i położona blisko centrum? Czyżyny i okolice, w których wyrastają nowe bloki? A może południe Krakowa? Zapraszam do dyskusji i pozdrawiam

Pytanie czy mieszkanie ma być lokata kapitału , czy sposobem na zarabianie z najmu.
Jeśli chodzi o najem , to nie ma dobrych/złych lokalizacji, kluczowe jest to aby zapłacić za mieszkanie jak najmniej i wynająć go jak najdrożej.
W Krakowie mamy bardzo niewielkie zróżnicowanie cen najmu, i znaczne jeśli chodzi o cenę m2... , do zarabiania na najmie to zdecydowanie "złe=tanie lokalizacje" bo one dadzą znacznie lepszą rentowność.

Jeśli chodzi o długoterminowy "wzrost" wartości , to też nie patrz na lokalizację a fazę cyklu

Teoretycznie mamy nominalne wzrosty , ale przy tym poziomie inflacji mamy już utratę wartości na poziomie 20 % w ciągu roku i lecimy w dół w tempie z 2008 r. , i teraz też podobnie jak w 2009 mamy mały przystanek
Na długoterminowy zwrot znacznie większy wpływ będzie miał moment cyklu w którym kupisz a nie miejsce. Kupując na górce aby wyjść na 0 jesteś zmuszony czekać do szczytu kolejnego cyklu i tak naprawdę przez 10-20 % całego cyklu będziesz powyżej tego co zapłaciłeś, kupując na dołku , po pierwsze nie ważne kiedy zrobisz exit z inwestycji i tak będziesz na plusie , po drugie wtedy masz najwięcej okazji i znacznie łatwiej trafić na kogoś komu sie mega spieszy , bo jest przyparty do muru. Jak rośnie cały rynek , to jasne modne miejsca może urosną o te 10-20 % więcej niż te mniej modne , ale też potem najbardziej spadają ... , więc z tych exrta 10-20 % jesteś w stanie skorzystać wychodząc z inwestycji na samym szczycie cyklu ...
Trafiając okazje na dnie cyklu spokojnie schodzisz te 20-30 % poniżej rynku , a to potem na szczycie cyklu da znaczni więcej niż ten bonus z trafienia w przyszła modna lokalziacje ...
Mit "dobrej lokalizacji" kreują deweloperzy, bo ich inwestycja jest w konkretnym miejscu , dla tego w ich marketingu lokalizacja jest takim kluczowym elementem, dla zarabiania nie ma złych lokalizacji , a zły timing i drogie mieszkania ...

[Tefes]

Jeżeli chodzi o rynek wtórny to ja bym obstawiał Kozłówek.

Położenie tego osiedla będzie zyskiwać na wartosci z każdym nowym biurowcem powstałym na Plaszowie oraz z każdym nowym oddanym etapem 3 obwodnicy.
Do tego planowany tramwaj do Wieliczki oraz stosunkowo szybkie połączenie z centrum (oczywiscie gdy nie ma korkow ale po oddaniu 3 obwodnicy, droga do alei 3 wieszczów powinna się mocno udrożnić). Obok też jest planowany park.

Same budynki na tym osiedlu z tego co słyszałem są wykonane z pustaka a mieszkania mają dobre układy pod wynajem (w metrażu ok 45m są 2 pok i kuchnia przy czym sporo jest przerabianych na 3 pok i slepa kuchnie albo 2 pok i kuchniosalon).
Minus to brak wind oraz zdarzają się bloki bez loggi (aczkolwiek na tym osiedlu była akcja dostawiania balkonów).

Z minusow jeżeli chodzi o okolicę to sporo elementu patologicznego oraz praktycznie brak miejsc parkingowych ale w mojej opinii są to rzeczy które z biegiem czasu będą coraz mniej odczuwalne (patologia w końcu się wykruszy a prywatnych samochodow w przyszłości prawdopodobnie będzie coraz mniej ) a powodują że obecnie ceny mieszkan tam są jednymi z najniższych w tej okolicy.

Sam aktualnie dla siebie wybrałem Kurdwanów ale jeżeli miałbym brać coś pod inwestycje to myślę ze Kozłówek ma duży potencjał.

[teqnix]

Kurde, mnie ten Kozłówek mocno nie leży bo mieszkam obok na Piaskach Starych i chyba przez pomyłkę listonosz mi awiza na pocztę przy na kozłówce/okólnej zostawiał i nie dość, że poczta tam dramatyczne, jakieś numerki, tłumy ludzi to jeszcze nie ma jak przy niej samochodem stanąć. Kurdwanów dla mnie poziom wyżej, drogi szerokie, jest ich wiele, lepsze usługi (Mc Donalds, Dekada, myjnie) i przede wszystkim mnóstwo miejsc parkingowych. Już od Kozłówka chyba lepsze okolice Prokocimia, tam gdzie Aleksandry, bardzo zielono, szerokie aleje a te zalety wyżej wymienione te same. W każdym dużym osiedlu w Krakowie się znajdzie jeszcze trochę dziwnych typów, nawet w uwielbianym 2 Pułku.

[ŁorenBufet]

Kurde, mnie ten Kozłówek mocno nie leży bo mieszkam obok na Piaskach Starych i chyba przez pomyłkę listonosz mi awiza na pocztę przy na kozłówce/okólnej zostawiał i nie dość, że poczta tam dramatyczne, jakieś numerki, tłumy ludzi to jeszcze nie ma jak przy niej samochodem stanąć. Kurdwanów dla mnie poziom wyżej, drogi szerokie, jest ich wiele, lepsze usługi (Mc Donalds, Dekada, myjnie) i przede wszystkim mnóstwo miejsc parkingowych. Już od Kozłówka chyba lepsze okolice Prokocimia, tam gdzie Aleksandry, bardzo zielono, szerokie aleje a te zalety wyżej wymienione te same. W każdym dużym osiedlu w Krakowie się znajdzie jeszcze trochę dziwnych typów, nawet w uwielbianym 2 Pułku.

Jeśli inwestycyjnie to na prawdę nie rozumiem co ma poczta, czy bliskość McDonalda ...
jedyne co ma znaczenie to excel : cena mieszkania/cene transakcyjna najmu
Najlepiej tak jak to proponuje Warren Buffet, kupić mieszkanie które jest już wynajmowane, bo wtedy widisz realnie jaka ta rentowność jest, ile mc w roku było wynajęte ...
Wartość dostępu do parkingów, parków żłobków rynek już wyliczył właśnie w cenach rynkowych najmu ...
Nie patrz co jest dla Ciebie wartościowe i przez swoje preferencje ,bo jedyne co powinno cię interesować to zysk ..

[teqnix]

Jeśli inwestycyjnie to na prawdę nie rozumiem co ma poczta, czy bliskość McDonalda ...
jedyne co ma znaczenie to excel : cena mieszkania/cene transakcyjna najmu
Najlepiej tak jak to proponuje Warren Buffet, kupić mieszkanie które jest już wynajmowane, bo wtedy widisz realnie jaka ta rentowność jest, ile mc w roku było wynajęte ...
Wartość dostępu do parkingów, parków żłobków rynek już wyliczył właśnie w cenach rynkowych najmu ...
Nie patrz co jest dla Ciebie wartościowe i przez swoje preferencje ,bo jedyne co powinno cię interesować to zysk ..

To zobacz jakie ciołki siedzą w tych zarządzających milionami jak nie miliardami funduszach, że kupują całe bloki w bardzo drogich lokalizacjach jak Grzegórzki, Zabłocie, Krowodrza przy Błoniach czy ostatnio pod Galerią Krakowską. Przecież za każdy taki blok mogliby sobie kupić 3 a może i 4 na Złocieniu i by wyszli lepiej bo zdaje się, że pisałeś też wyżej, że czynsze w Krakowie się bardzo mało lokalizacyjnie różnią. W swoich analizach czysto teoretycznych w ogóle nie uwzględniasz, że najemca chce dokładnie tego samego co i ty - szybkiego dostępu do usług i komunikacji, bezpieczeństwa, mieszkania słonecznego najlepiej nie z widokiem na balkon sąsiedni 10 metrów dalej, parkingu itd. I faktycznie aż tak to nie wpływa na ostateczną cenę najmu ale wpływa dramatycznie na krąg zainteresowanych twoją ofertą co oznacza o wiele mniejszą problematyczność najmu (bo desperat wynajmie ostatecznie byle komu). Nie zawsze będzie tak, że co roku wojna w Ukrainie przygna tutaj 150000 nowych chętnych lokatorów i wynajmie się nawet budę dla psa. Jak już zaczniesz sam wynajmować jakieś mieszkania to zobaczysz, że rady gościa od którego zainspirowałeś się nazwą nicka czy jakichś innych Kobów Modelów możesz w dużej części wyrzucić do śmieci.