Ranking dzielnic Krakowa / obrzeży - które miejsce jest najlepsze a które najgorsze i dlaczego?

[teqnix]

Ponieważ dość często w dyskusjach o konkretnych inwestycjach duża część wpisów dotyczy aspektów lokalizacyjnych ciekaw jestem Waszego zdania na temat krakowskich "podgrodzi" deweloperskich, ponieważ są to często miejsca bardzo od siebie oddalone a cenowo zbliżone.

Typowe nowe blokowiska to:
1. Złocień
2. Płaszów
3. Ruczaj (tu mam na myśli to przy Kobierzynie razem z Klinami)
4. Mistrzejowice
5. Prądnik Biały - ta dzielnica jest długa i tu można wprowadzić część zachodnią i wschodnią
6. Czyżyny Południowe
7. Prokocim (tu raczej nie nowe ale pomieszane budownictwo)

Które z tych miejsc jest najlepsze a które najgorsze i dlaczego? Gdzie jest szansa na wzrost cen większy niż gdzie indziej czy też może będzie spadek?

[SirCinek]

Przy korekcie wszystkie obrzeża oberwą najbardziej razem z przedmuchanymi pseudo premium inwestycjami.

Żeby poprawić swoje warunki mieszkalne (większe własne mieszkanie vs mniejsze wynajmowane), rozważamy z żoną zakup mieszkania na Mistrzejowicach. Z obrzeży i stosunku ceny vs co się dostaje w zamian wydaje mi się, że wychodzi to (oceniam stan na chwile obecna, 2 lata temu popukałbym się w czoło jakby ktoś mi powiedział, że kupię w tamtym miejscu w takiej cenie) chyba najkorzystniej.

Przymierzamy się do Piasta Towers od Inter-Budu.
Na plus:

• atrakcyjna jak na dzień dzisiejszy cena (wieksze M4 ~9000zł/m2)
• jest pętla tramwajowa, co prawda trasa jest dluga, ale trwa optymalizacja linii, zobaczymy..)
• planowany przystanek SKA który powinien poprawić dostęp do centrum/dalszych dzielnic
• dostęp do podstawowych usług
• samo osiedle to bardzo gęsta betonowa dżungla (niestety) ale w okolicy jest dostęp do zieleni zarówno urządzonej jak i nie

Minusów jest jednak sporo:

• bardzo peryferyjna lokalizacja (jednak jest to przy samych rogatkach miasta)
• potężne blokowisko + inne inwestycje powstające wokoło nieodbiegające w formie
• praktycznie brak balkonów (zabetonowany wybieg wielkości 3m2 balkonem bym nie nazwał)
• mocno dogęszczona Piasta Kołodzieja (ruch kołowy) z niewielkimi perspektywami na poprawę sytuacji (nawet po oddaniu pólnocnej obwodnicy, imo)
• hałas - nie da się ukryć, że w okolicy mamy pociąg, spory ruch samochodowy

Podsumowując, na pewno nie jest to pierwszy wybór dla większości, ale patrząc na to co się dzieje na rynku i mogąc sfinansować mieszkanie dla rodziny + 2 miejsca postojowe i sporą komórkę lokatorską BK2% to może w perspektywie kilku lat nie będzię to taka tragiczna inwestycja.

Czekam na hejt od tych zarobionych co biorą swoje apartamenty 30m2 na górce narodowej, bo tam bliżej centrum

[luc]

A jak w tym zestawieniu wyszło porównanie Piasta Towers z inwestycją realizowaną obok przez Victoria Dom? Tam było trochę większych mieszkań w dużymi balkonami narożnymi, takimi na kilkanaście m2.

Ja do minusów tej lokalizacji dorzuciłbym jeszcze to, jak wygląda ul. Piasta Kołodzieja, zakorkowana, z ogromnym ruchem samochodowy, generalnie mało przyjemna do chodzenia wzdłuż niej. Choć al. 29 Listopada wypada tu jednak znacznie gorzej moim zdaniem.

Do plusów natomiast dodałbym relatywnie niewielką odległość od infrastruktury starych osiedli wybudowanych za PRLu, tj. Osiedla Piastów i Osiedla Bohaterów Września.

Niemniej blokowiska też są tam okrutne. Ale ceny na tyle atrakcyjne, że na pewno jest to jedna z lepszych opcji w Krakowie z tej półki.

[SirCinek]

A jak w tym zestawieniu wyszło porównanie Piasta Towers z inwestycją realizowaną obok przez Victoria Dom? Tam było trochę większych mieszkań w dużymi balkonami narożnymi, takimi na kilkanaście m2.

Victoria Dom dużo ładniejsze, wysokie okna, ładniejsza elewacja. Nie oszukujmy się, Piasta Towers to wygląda trochę jak wielka płyta po termomodernizacji. Problemów jest kilka. W oddanym etapie 2 nie ma już większych mieszkań. Etap 3 będzie oddany IV 2024 (czyli realnie gdzieś I kwartał 2025). Cena na metrze większa ~1000zł, co przy 80m2 już robi różnicę. Dodatkowo jakby policzyć dodatkowy rok najmu to kolejne ~40tyś przepalone. Dodatkowo etap 3 jest kiepsko położony, bezposrednio przy Powstańców (wszystkie sypialnie mają okna na północ. No i największe mieszkania też są niefortunnie położone, bo narożne od strony zachodniej. Przykładowe duże mieszkanie narożne. Co prawda tylko 1 okno balkonowe z salonu będzie w tamtą stronę ale kolejny budynek powstanie dość blisko.. Etap 2 był dużo korzystniej połozony (oddalony od Powstańców + większe odległości od inwestycji InterBudu (widok na parking/plac zabaw, etap 8 w rogu od płd.wschodu.

[teqnix]

A jak w tym zestawieniu wyszło porównanie Piasta Towers z inwestycją realizowaną obok przez Victoria Dom? Tam było trochę większych mieszkań w dużymi balkonami narożnymi, takimi na kilkanaście m2.

Victoria Dom dużo ładniejsze, wysokie okna, ładniejsza elewacja. Nie oszukujmy się, Piasta Towers to wygląda trochę jak wielka płyta po termomodernizacji. Problemów jest kilka. W oddanym etapie 2 nie ma już większych mieszkań. Etap 3 będzie oddany IV 2024 (czyli realnie gdzieś I kwartał 2025). Cena na metrze większa ~1000zł, co przy 80m2 już robi różnicę. Dodatkowo jakby policzyć dodatkowy rok najmu to kolejne ~40tyś przepalone. Dodatkowo etap 3 jest kiepsko położony, bezposrednio przy Powstańców (wszystkie sypialnie mają okna na północ. No i największe mieszkania też są niefortunnie położone, bo narożne od strony zachodniej. Przykładowe duże mieszkanie narożne. Co prawda tylko 1 okno balkonowe z salonu będzie w tamtą stronę ale kolejny budynek powstanie dość blisko.. Etap 2 był dużo korzystniej połozony (oddalony od Powstańców + większe odległości od inwestycji InterBudu (widok na parking/plac zabaw, etap 8 w rogu od płd.wschodu.

A nie rozważałeś Badurskiego? Zostało tam jedno na parterze około 75 m i kilka 70 m. Ten parter będzie na takiej wysokiej skarpie więc trochę nie taki standardowy parter. To też taka odległa lokalizacja jak i Mistrzejowice ale ta akurat konkretna inwestycja ma zupełnie inny charakter bo w ogóle nie jest blokowiskiem. Chcą co prawda około 11k ale myślę, że da radę ostro ponegocjować cenę bo im te ostatnie mieszkania słabo schodzą. Warto chociaż się tam przejechać i samemu zobaczyć. Za 10k można tez chyba coś używanego np. na 2 Pułku kupić no ale to już wielka płyta i sam bym na twoim miejscu wolał nowsze a gorzej położone.

[SirCinek]

Oglądaliśmy Badurskiego ale te 4 pok wagony nas nie przekonują.

[teqnix]

Oglądaliśmy Badurskiego ale te 4 pok wagony nas nie przekonują.

W sensie, że takie małe klitki? Faktycznie, mogli się lepiej postarać. Ten parter: https://www.badurskiego.pl/wp-content/u ... M_04-1.pdf już ma trochę większe pokoje no ale to parter i nie każdy się na to zdecyduje. Nie namawiam oczywiście bo nic z tego nie mam (poza tym, że im więcej ludzi na poziomie tu kupi to łatwiej będzie się wyprosić o jakieś miejskie pieniądze na udogodnienia) ale wg mnie to miejsce razem z niektórymi na Prądniku Białym ma szansę na wzrosty a przynajmniej na utrzymanie ceny jak już ta korekta o której piszesz nastąpi (ja akurat myślę, że korekta to będzie co najwyżej oznaczać zatrzymanie cen).

[SirCinek]

Oglądaliśmy Badurskiego ale te 4 pok wagony nas nie przekonują.

W sensie, że takie małe klitki? Faktycznie, mogli się lepiej postarać. Ten parter: https://www.badurskiego.pl/wp-content/u ... M_04-1.pdf już ma trochę większe pokoje no ale to parter i nie każdy się na to zdecyduje. Nie namawiam oczywiście bo nic z tego nie mam (poza tym, że im więcej ludzi na poziomie tu kupi to łatwiej będzie się wyprosić o jakieś miejskie pieniądze na udogodnienia) ale wg mnie to miejsce razem z niektórymi na Prądniku Białym ma szansę na wzrosty a przynajmniej na utrzymanie ceny jak już ta korekta o której piszesz nastąpi (ja akurat myślę, że korekta to będzie co najwyżej oznaczać zatrzymanie cen).

To mieszkanie to chyba jeszcze gorsze. Wyglada to jak sklejone 2x2pok, niespecjalnie się nawet starając żeby to jakoś uatrakcyjnić. Sypialnia większa od pokoju dziennego z aneksem.. 2 malutkie pokoje w środku. Jednostronne.. No nie wyobrażam sobie czegoś takiego dla swojej rodziny 2+2.

Edit: Czy moderator/administrator mógłby przenieść te posty odnośnie Bandurskiego do tematu tej inwestycji? Zrobił się lekko offtop a może tam się przyda.

[teqnix]

A czy mógłby też przenieść posty Pana Cinka do wątku o Piasta Towers? Bo jak na razie to offtop został rozpoczęty od początku.

[realista]

Oglądaliśmy Badurskiego ale te 4 pok wagony nas nie przekonują.

W sensie, że takie małe klitki? Faktycznie, mogli się lepiej postarać. Ten parter: https://www.badurskiego.pl/wp-content/u ... M_04-1.pdf już ma trochę większe pokoje no ale to parter i nie każdy się na to zdecyduje. Nie namawiam oczywiście bo nic z tego nie mam (poza tym, że im więcej ludzi na poziomie tu kupi to łatwiej będzie się wyprosić o jakieś miejskie pieniądze na udogodnienia) ale wg mnie to miejsce razem z niektórymi na Prądniku Białym ma szansę na wzrosty a przynajmniej na utrzymanie ceny jak już ta korekta o której piszesz nastąpi (ja akurat myślę, że korekta to będzie co najwyżej oznaczać zatrzymanie cen).

To mieszkanie to chyba jeszcze gorsze. Wyglada to jak sklejone 2x2pok, niespecjalnie się nawet starając żeby to jakoś uatrakcyjnić. Sypialnia większa od pokoju dziennego z aneksem.. 2 malutkie pokoje w środku. Jednostronne.. No nie wyobrażam sobie czegoś takiego dla swojej rodziny 2+2.

Edit: Czy moderator/administrator mógłby przenieść te posty odnośnie Bandurskiego do tematu tej inwestycji? Zrobił się lekko offtop a może tam się przyda.

w którymś poście napisałem, jeśli ktokolwiek otrzyma rekomendację od tego osobnika dotyczącego mieszkania, to trzymać się jak najdalej, jak coś będzie rozradzał, to pewniak, że należy się zainteresować mieszkaniem
p.s. pozbawiłeś chłopa dzisiejszego zarobku, przed południem pisał, że wybiera się do roboty, cały dzień na forum napier... posty by kogoś namanić na kanciapę przy bandurskiego, a tutaj mu odmówiłeś...
dzień zmarnowany, prowizji nie będzie