Zakup nieruchomości na kredyt / czy warto brać kredyt na nieruchomość - opinie na forum

[pozdro]

Nie wiem o co biega z tą niezaradnościa życiową. Ogólnie z pracy na etacie/b2b to nie tak łatwo w PL kupić mieszkanie.
Znaczy powiem tak to się przy normalnych wynagrodzeniach 10-15k netto spina, ale tylko przy jednym założeniu że jesteś DINKsem
Jak jesteś singlem, lub tylko jedna osoba pracuje to mieszkani są drogie, lub jak jedna osoba ma śmieciowe dochody.
bo tak realnie przy 20-25 tys z/mc na gospodarstwo domowe można spokojnie w Polsce na mieszkanie zarobić.

[Indyk]

Nie wiem o co biega z tą niezaradnościa życiową. Ogólnie z pracy na etacie/b2b to nie tak łatwo w PL kupić mieszkanie.
Znaczy powiem tak to się przy normalnych wynagrodzeniach 10-15k netto spina, ale tylko przy jednym założeniu że jesteś DINKsem
Jak jesteś singlem, lub tylko jedna osoba pracuje to mieszkani są drogie, lub jak jedna osoba ma śmieciowe dochody.
bo tak realnie przy 20-25 tys z/mc na gospodarstwo domowe można spokojnie w Polsce na mieszkanie zarobić.

Nie wiem dlaczego stale przedstawiasz zarobki IT jako normalne. Może dlatego że takie są normalne na rynku krakowskich nieruchomości.
Nikogo z faktycznie przeciętnymi zarobkami nie stać na mieszkanie wewnątrz trzeciej obwodnicy, ale to jest patologia a nie normalność

[Grejfrut]

A ja nie pracuję w IT, tylko niby w branży dotkniętej kryzysem i zarabiam w okresie martwym 12k (najgorszy miesiąc w 2020 roku) i około 25k w sezonie wysokim (najlepszy miesiąc w 2020). Da się? Da się! Ale i tak nie jest łatwo kupić wymarzoną nieruchomość bez kredytu. Ceny takich cały czas rosną, a i jak więcej się zarabia, to i więcej się wydaje na komfortowe życie. Bardzo się cieszę, dziękuję Bogu, że nigdy nie zaznałem jak to jest zastanawiać się czy mogę np. kupić sobie laptopa, zatankować do pełna, czy stać mnie na wakacje. Pracuję dużo, to fakt. Jednak odnosząc to do nieruchomości w Krakowie, to przy tych zarobkach wybierać mogę wszystko, kredyt bez problemu, ale bez kredytu ciężko odłożyć. Koszty życia miesięcznie to około 10k dla mojej rodziny, więc w ciągu roku udaje się odłożyć około 80k. Niby dużo, ale to tak naprawdę nawet nie jest 20% wartości fajnego domu do wkładu własnego na kredyt. Dlatego tym bardziej dziwi mnie jak ludzie kupują M mając np. zarobki na poziomie tylko 5k.

[Indyk]

Dlatego tym bardziej dziwi mnie jak ludzie kupują M mając np. zarobki na poziomie tylko 5k.

Kredyt na 600 000 to tylko ok. 4500 miesięcznie. Kredyt na 300 000 to spokojnie jesli mąż z żoną mają tylko 6 koła miesiecznie, dadzą radę.

Teraz. A co jeśli stopy procentowe wrócą do swojej średniej z ostatnich dwóch dekad? Co jest będzie to nawet 5%?

[Grejfrut]

Skąd Ci taka rata wyszła? Na jaki czas założyłeś kredyt? 600k na 30 lat to wychodzi, w zależności od Banku, przy aktualnych stopach od 2300 do 2450 na 30 lat + oczywiście ubezpieczenia (na życie + dom do raty) to masz tak średnio + 350 zł do raty/miesiąc. Zatem Od 2600 do 2800 ze wszystkim się zmieścisz na 30 lat. Ja wziąłem kredyt na 550k to rata wychodzi około 2020 zł + dobrałem ubezpieczenie za 0,04% wartości kredytu na wypadek śmierci. Oferta 1,7% marża. Udało mi się zejść z 2%, długimi negocjacjami. Ale miałem tę pozycję wyjściową, że Banki do których składałem chciały mi dać kredyt i w sumie dwa same walczyły o moją parafkę, reszta nie chciała negocjować warunków. Udało się fajnie, dlatego dziwi mnie wysokość Twojej raty, chyba że przyjąłeś dużo krótszy okres. Dla Świeżaków w hipotekach faktycznie lepiej jest wziąć na 15-20 lat, bo człowiek raczej nie będzie miał nawyku nadpłacania.

Nie no jasne, masz racje. 300k kredytu na 30 lat to około 1100 zł/miesiąc + ubezpieczenia. Więc się zamkniesz do 1300 zł realnie w miesiącu. To przy 6k na spokojnie dasz radę. Tylko teraz inna kwestia, co kupisz za 300k w Krakowie i jak uzbierasz na wkład własny 20%? Są niby kredyty na 10%, ale oferty to dramat.

[anubis]

Zupełnie się nie zgadzam z takim podejściem "co będzie to będzie". Osobiście nie muszę brać kredytów, ale nie wyobrażam sobie teraz brać kredytu na 30 lat, gdzie rata stanowić ma połowę moich dochodów. Przez 30 lat to będziemy mieli jeszcze 3 kryzysy, a stopy oczywiście wzrosną. Jakiś kryzys gospodarczy, atak spekulacyjny na walutę i można skończyć jak frankowicze. Zerowe stopy procentowe to ogromne ryzyko w takim kraju jak Polska. Na Ukrainie musieli podnieść stopy to w Kijowie było takie załamanie, że mieszkania spadły o 70%. W Turcji mieli atak walutowy to w parę kwartałów podniesiono stopy do 20% (!). Dlaczego Polska miałaby być jakimś wyjątkiem? Gdybyśmy spełnili kryteria konwergencji i przystąpili do strefy euro to jasne - Niemcy nie dadzą tej walucie upaść. Ale nie na złotówce.

[Indyk]

Teraz. A co jeśli stopy procentowe wrócą do swojej średniej z ostatnich dwóch dekad? Co jest będzie to nawet 5%?

Co bedzie to bedzie, zapewne będą jakos reagować.

Raczej na pewno, bo rata jest na sztywno powiązana z Wiborem.
Teraz rata niska bo Wibor 0.21%, dla porównania w 2012 było powyżej 5% a w 2001 ponad 18%.
W każdym kalkulatorze hipotecznym można sprawdzić co to znaczy.

[Grejfrut]

Zawsze branie kredytu na połowę swoich zarobków to błąd. 30 lat można wziąć, pod warunkiem, że znamy samych siebie już na tyle, że wiemy, że będziemy konsekwentnie nadpłacać. Ale to musi być w jakiś sposób udowodnione, np. na innym kredycie. Bo jak to pierwsza hipoteka i życzenie, to się nie spełni. A nadpłacać warto, bo można i 500k na 30 lat bez problemu, na zwykłych zarobkach spłacić w 10 lat. Ale to wymaga konsekwencji, o którą młodym, tudzież początkującym, co zrozumiałe, trudno.

[Bialy]

Anubis, zdajesz Sobie sprawę ze ceny nieruchomosci w Kijowie spadły względem dolara, ale względem lokalnej waluty podrożały przez te 13 lat o jakieś 70% Realna inflacja to około 9% także nieruchomości będą tylko drożeć, a dobrym tego przykładem jest drugi etap panoramy kliny który właśnie ruszył.

[krakus1891]

Proponuje zmienić sposób myślenia dotyczący zakupu nieruchomości i przestać przejmować się czy ceny spadną czy wzrosną ... .
Kupno jakiegoś aktywa , przewidując że spadnie/wzrośnie i nie ma znaczenia czy są to akcje, mieszkania, waluty czy metale bo to w każdym wypadku jest spekulacja.
To czy ceny wzrosną czy spadną ma znaczenie tylko i wyłącznie dla deweloperów i fliperów, nie ma absolutnie znaczenia dla osoby kupującej mieszkanie/dom ... . Kupno mieszkania to inwestycja długoterminowa i więc powinniśmy podchodzić do niej tak jak na giełdzie inwestując długoterminowo , czyli patrząc na wskaźniki ,
Pierwszy wskaźnik nieruchomościowy to Cena do Zarobków , liczmy go dzieląc średnią cenę , średniego mieszkania przez średnie roczne zarobki na danym obszarze, wskaźnik w okolicy 3 jest neutralny , 2 to jest tanio od 4 w górę - drogo. Średnie mieszkanie to 50 m2 , zaś wg NBP średnia cena to ok 8,5k/m2, średnie zarobki netto w Krakowie to ok 4k. (50 x 8500 )/(4000 x 12) = 8,85. bardzo daleko od 3 , czyli jest bardzo drogo. Ale to nie jest jedyny wskaźnik, bo jeśli mamy niski stopień zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, mieszkania będą drogie , ale najem jeszcze droższy, wtedy i tak będzie się opłacało kupić drogie mieszkanie.
Dla tego mamy drugi istotny wskaźnik to Cena do Najmu , liczmy go dzieląc cenę mieszkania przez roczne koszty najmu. Wskaźnik na poziomie 14 uważany jest za neutralny , poniżej 14 opłaca się kupno, powyżej najem. Takie średnie mieszkanie w krk możemy wynająć bez większych problemów za ok 1500 zł , 425000 /(1500 x12)= 23,6 , przy tych cenach najmu kupno absolutnie nie ma sensu .

Trochę prostej matematyki dla czego tak się dzieje
Przy zakupie na kredyt należy patrzyć czy odsetki od kredytu plus remonty wyjdą nas mniej niż odstępne .
Naiwnością byłoby zakładanie że stopy % przez 20 lat będą na obecnym poziomie , i raczej przy swoich obliczeniach należy przyjąć iż będą na poziomie średnim czyli te 5 %. Kupując mieszkanie za 420 tys , musimy wziąć jakieś 380 tys kredytu , przy 5 % stopach odsetki będą nas kosztować 230 tyś, rata wyniesie ok 2550 zł, z czego kapitał to jakieś 1500 a odsetki 950 zł , dodatkowo trzeba doliczyć przynajmniej dwa generalne remonty, każdy po 50 tys zł, czyli jakieś 100 tys, co rozbite na 20 lat daje dodatkowe 416 /mc.
Odsetki plus koszty remontów to 1360 zł /mc vs 1500 zł odstępnego, w obecnej sytuacji kupno na kredyt daje jakieś 140 zł oszczędności.

Panuje mit astronomicznych wzrostów cen mieszkań w czasie, wiec popatrzmy znowu na to pragmatycznie , 2007 - 8.4k/m2 , obecnie 13 lat później 9.4 k /m2, z takiego 50 m2 mieszkania wyjdzie to 50 tys zysku czyli 12 % ,mniej niż 1 % rocznie, przy inflacji 26 % ... .
Ochronę przed inflacją dałaby cena na poziomie 10,5 tys /m2..

Kupno mieszkania na kredyt opłaca sie tylko wtedy kiedy odstępne pokrywa odsetki oraz znaczną część raty kapitałowej, taka sytuacje mamy wtedy kiedy wskaźnik Cena do Najmu wynosi mniej niż 14, przy obecnych cenach mieszkań najem musiałby wynosić co najmniej 2500 zł/mc , aby kupno bardziej się opłacało. W Krakowie przy większych mieszkaniach wskaźnik cena do najmu przekracza 30 , a to poziom w którym właściciele dopłacają do najmu ... , bo ten nie pokrywa nawet odsetek, nie mówiąc już o kosztach remontów..

Z tego powodu przy decyzji o zakupie polecam kierować się poziomem bieżących wskaźników a nie prognozami czy mieszkania będą drożeć czy tanieć, demografią , stopami, bezrobociem.
Jeśli Cena do Zarobków spadnie do poziomu 4 , lub Cena do najmu poniżej 14,to zacznie się opłacać kupować mieszkanie zamiast je wynajmować, bo gdzieś mieszkać trzeba...
Z punktu widzenia naszej kieszeni , nie ma znaczenia czy odsetki spłacamy od swojego czy cudzego kredytu, ale zamrożenie kapitału w murach niestety pozbawia nas zysków z % składanego , który daje nieporównywalnie większą stopę zwrotu niż wzrost cen mieszkań w czasie, który jeśli kupujemy na górce czyli tak jak obecnie nawet nie pokrywa inflacji...

Czy warto kupować na kredyt ?? , w chwili obecnej na pewno się to nie opłaca , ale cytując klasyka , "nie zawsze to się opłaca warto i nie zawsze to co warto się opłaca. "
Dla osób którym przeszkadza świadomość że mieszają w "wynajmowanym" , dla poprawy tego samopoczucia zapewne warto , ale tzreba mieć świadomość że się to nie opłaca ... .

Przypomnę jeszcze jeden fakt iż w Polsce NIE MA kredytów hipotecznych, a jedynie pożyczki celowe na zakup mieszkania.
Kredyt hipoteczny charakteryzuje sie tym że jego zabezpieczeniem jest nieruchomość która kupujemy często jeszcze stałe % przez cały okres kredytowania .
W Polsce ta pożyczka na zakup mieszkania zabezpieczona jest nieruchomością , oraz DODATKOWO całym naszym obecnym i przyszłym majątkiem, a na dodatek , ze zmienna stopą % , która zależy od NBP który nie zajmuje sie ekonomią a polityką ...