Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[abc]

Nie naganiacie doslownie na mieszkania, ale ciagle probujecie na sile przekonywac ze ceny nie spadna i beda tylko rosnac, a wiadome jest to, ze mnostwo ludzi czyta ten watek. Na ceny nieruchomosci mocno wplywaja nastroje na rynku, jesli ludzie uwierza w spadki cen, to i te spadki stana sie faktem i to dziala w obie strony dlatego tak mocno walczycie. Btw straszny ostatnio wyrzut multikont i te chwalenie co po niektorych uzytkownikow, ze niby niewiadomo jak przeciwstawiaja sie teorii spadku cen.. panowie badzmy powazni, ludzie nie sa az tak glupi zeby wierzyc w takie tanie zagrywki...

Bro, podaj mi przykład gdzie napisałem że ceny mieszkań nie spadną, albo będą tylko rosnąć to przeleje Ci 5zł blikiem na browarka

Przeciez nie wywolalem konkretnie Ciebie, co prawda odnioslem sie w pewien sposob do Twojej wypowiedzi, ale nie mialem Ciebie konkretnie na mysli, przeciez nie bede zapisywal sobie w notatniku kto i co konkretnie napisal, oceniam ogol Odnioslem sie do grupy uzytkownikow kwestionujacych fakt widma spadku cen nieruchomosci, wsrod tej grupy sa tez czasami osoby ktorych opinie sa w miare wywazone

[nature_swallows]

Czy ma ktoś z Was zrobionego ładnie excela z zebranymi kosztami mieszkania, które kupił pare lat temu pod wynajem?

Ładny, mam na myśli rozpisany po miesiącu, dane 5 lat+, wpływy z wynajmu, koszty urządzenia, amortyzacja mieszkania, ubezpieczenie, koszty szukania nowych lokatorów itp?

[anubis]

Sensowne ogłoszenia, które widziałem z rynku wtornego prawie wszystkie są już nieaktualne. Najbardziej podobało mi się około 80m2 przy galerii Kazimierz cena 14k/m2 + 100k miejsce parkingowe. Wykończone fantastycznie, więc tylko się wprowadzać ale całość to za dużo niestety na moją aktualna kieszeń. Sprzedało się w 2 miesiące. Też sądziłem że wisieć będzie pół roku i sprzeda się jak ktoś obniży cenę. Nic takiego nie miało miejsca.

Po prawdzie, to nie wiesz za ile ostatecznie poszło. Może sprzedający potrzebował kasy, a jeden z kolejnych oferentów mu się spodobał. Padło hasło, że tyle a tyle od ręki i deal. Często z tymi mieszkaniami jest tak, że ludzie kupili je wiele lat wcześniej za dużo niższe ceny i nawet przy sporym upuście wciąż dużo zarobią.

Wtórny to ludzie od sasa do lasa. Jeden się zapowietrzy i nie puści ceny chociażby miał trzymać 5 lat, inny ma np. współwłasność z dwiema siostrami oraz bratem i im już wisi czy to pódzie za 500k czy 400k, bo dzieląc między 4 współwłaścicieli to nie taka straszna kasa.

Inna możliwa sytuacja: rozwód. Zostaje mieszkanie, z którym coś trzeba zrobić. Jak nie da się przepisać kredytu to idzie pod młotek i ludzie chcą żeby poszło szybko.

Albo spadek po babci, emigracja z Krakowa, upadający biznes, na który trzeba kasy, upadłość konsumencka i ucieczka przed komornikiem itd. itp.

Gdzieś w środku pandemii negocjowałem jedno mieszkanie z takim typowym Krakusem. Zaproponowałem mu 15% mniej to się zapowietrzył i przekonywał mnie, że ma już chętnych za tą cenę, która wisi. No ok. Potem widziałem na gumtree jak puszczał to mieszkanie jeszcze 3 razy po coraz niższych cenach, na końcu bliskiej mojej ofercie. Teraz tego mieszkania już nie ma, ale nie wiem czy poszło, gość zrezygnował, czy coś się z nim stało.

Z szukaniem mieszkania zawsze tak było i będzie: najlepsze oferty znikają szybko. Chociaż moja obserwacja jest taka, że tych dobrych ofert jest dużo więcej, a mieszkania, które wcześniej postrzegałem jako "niezłe" teraz mi się nie podobają - apetyt rośnie w miarę jedzenia. Wiadomo, że nikt nie normalny nie liczy, że kupi mieszkanie w starej części miasta, garażem, widokiem na Wisłę i wyremontowaną elewacją za 5999 za metr, ale może przynajmniej rynek wróci z tego szaleństwa, które mieliśmy w I kwartale 2020 do normalnych poziomów.

[ITGeek]

Panowie czy niektorzy to juz totalnie odjechali? Porownujecie raporty spolek gieldowych (deweloperow) sprzedajacych na rynku pierwotnym z ofertami z gumtree, olx itp gdzie sprzedawane sa mieszkania z rynku wtornego.

[tomm]

"Nie jest wesoło na rynku nieruchomości - przyznaje Jacek Kusiak, współzałożyciel i prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik. - Bardzo dużo właścicieli mieszkań, około 30 proc., zakończyło najmy z końcem roku i teraz będą poszukiwali nowych najemców – dodaje."

businessinsider.com.pl/finanse/najem-krotkoterminowy-w-czasie-pandemii-zamarl/e1shely

juz niedlugo bedzie okragly rok epidemii i wiekszosc podnajmow pod katem krotkiego najmu powinna sie konczyc

[Witt]

Nie naganiacie doslownie na mieszkania, ale ciagle probujecie na sile przekonywac ze ceny nie spadna i beda tylko rosnac, a wiadome jest to, ze mnostwo ludzi czyta ten watek. Na ceny nieruchomosci mocno wplywaja nastroje na rynku, jesli ludzie uwierza w spadki cen, to i te spadki stana sie faktem i to dziala w obie strony dlatego tak mocno walczycie. Btw straszny ostatnio wyrzut multikont i te chwalenie co po niektorych uzytkownikow, ze niby niewiadomo jak przeciwstawiaja sie teorii spadku cen.. panowie badzmy powazni, ludzie nie sa az tak glupi zeby wierzyc w takie tanie zagrywki...

Bro, podaj mi przykład gdzie napisałem że ceny mieszkań nie spadną, albo będą tylko rosnąć to przeleje Ci 5zł blikiem na browarka

Przeciez nie wywolalem konkretnie Ciebie, co prawda odnioslem sie w pewien sposob do Twojej wypowiedzi, ale nie mialem Ciebie konkretnie na mysli, przeciez nie bede zapisywal sobie w notatniku kto i co konkretnie napisal, oceniam ogol Odnioslem sie do grupy uzytkownikow kwestionujacych fakt widma spadku cen nieruchomosci, wsrod tej grupy sa tez czasami osoby ktorych opinie sa w miare wywazone

Tyle ze to kompletnie nie jest istotne co kto przepowiada. Ty, ze beda spadki, a inni ze beda wzrosty.
Istotne sa natomiast fakty....a te sa takie, ze ceny rosna...niezaleznie czy wolumen maly czy duzy i czy poprawiacie sobie nastroj nazywajac innych naganiaczami. Rownie dobrze powiem ze wy jestescie naganiaczami na fundusze inwestycyjne w oczekiwaniu na spadki cen mieszkan.
Ale jak fakty nie zgadazaja sie z teoria ...to tym gorzej dla faktow....
Milego wieczoru ...

[abc]

Bro, podaj mi przykład gdzie napisałem że ceny mieszkań nie spadną, albo będą tylko rosnąć to przeleje Ci 5zł blikiem na browarka

Przeciez nie wywolalem konkretnie Ciebie, co prawda odnioslem sie w pewien sposob do Twojej wypowiedzi, ale nie mialem Ciebie konkretnie na mysli, przeciez nie bede zapisywal sobie w notatniku kto i co konkretnie napisal, oceniam ogol Odnioslem sie do grupy uzytkownikow kwestionujacych fakt widma spadku cen nieruchomosci, wsrod tej grupy sa tez czasami osoby ktorych opinie sa w miare wywazone

Tyle ze to kompletnie nie jest istotne co kto przepowiada. Ty, ze beda spadki, a inni ze beda wzrosty.
Istotne sa natomiast fakty....a te sa takie, ze ceny rosna...niezaleznie czy wolumen maly czy duzy i czy poprawiacie sobie nastroj nazywajac innych naganiaczami. Rownie dobrze powiem ze wy jestescie naganiaczami na fundusze inwestycyjne w oczekiwaniu na spadki cen mieszkan.
Ale jak fakty nie zgadazaja sie z teoria ...to tym gorzej dla faktow....
Milego wieczoru ...

Fakt jest taki ze ceny rosna, ale glownie ofertowe, a one sobie moga sobie rosnac nawet do 20k np na takich Czyzynach, ale jakie to ma znaczenie? Musi sie jeszcze znalezc na nie kupiec, a patrzac na sprzedaz niektorych inwestycji, to na te nowe wyzsze ceny jest zdecydowanie mniej chetnych niz wczesniej, mozna sie powolywac na wyniki sprzedazy za 4 kwartal, ale ile z tych mieszkan poszlo po tych nowych wyzszych cenach? Prawde mowiac nie chcialbym sie cofnac do np 25 roku zycia przy obecnych cenach, ciezko mi sobie wyobrazic jak Ci wszyscy ludzie po studiach nawet pracujacy w IT beda ciulac na te mieszkania. Ja mialem to szczescie ze zalapalem sie wczesniej kiedy te ceny byly calkiem racjonalne

[Kukuciumka]

Dobrze, że kupiłam z mężem jeszcze w zeszłym roku, bo ceny są coraz wyższe

[anubis]

Po kryzysie w 2008 roku ceny ofertowe też przez jakiś czas rosły, a ilość transakcji spadała. W Irlandii po kryzysie tak samo. Nawet sprawdziłem, że w Kijowie po kryzysie też był taki schemat.

Polecam jeszcze raz ten tekst o kryzysie w Irlandii. To stary artykuł, zupełnie bez związku z tym co się dzieje obecnie, a ile zjawisk jest podobnych:

bogaty.men/anatomia-irlandzkiego-walka-wspomnienia-imigranta-jako-zywy-scenariusz-dla-przyszlosci

Generalnie wszędzie na świecie, gdzie sprawdzałem, korekta przebiegała w ten sam sposób - niezależnie od czynnika determinującego spadek, spada liczba transakcji, liczba ofert zwiększa się, cena ofertowa lekko rośnie, w mediach trwa nagonka na ostatnich leszczy, a potem jest przesilenie.

Można sobie to w Google sprawdzić wyszukując archiwalne artykuły. Na niektórych mógłbym tylko podmienić datę i spokojnie udawać, że to jest dzisiejsza wypowiedź eksperta z Polskiego Związku Firm Deweloperskich. W 2009 roku w Polsce mówiono, że to chwilowa korekta, a w 2010 i dalej, że dalszych spadków już na pewno nie będzie.

W pierwszych miesiącach kryzysu mimo zatrzymania sprzedaży było wciąż ogromne zainteresowanie rynkiem. Teraz, mam wrażenie, jest mniejsze. To już trochę się uspokoiło, inwestorzy zajęli się innymi tematami. Cena każdego towaru najszybciej spada wtedy kiedy rynek traci zainteresowanie. Musi osiągnąć dołek, nastroje muszą się uspokoić, ugruntować i dopiero wtedy będą ponowne wzrosty.

[anubis]

Polecam jeszcze raz ten tekst o kryzysie w Irlandii. To stary artykuł, zupełnie bez związku z tym co się dzieje obecnie, a ile zjawisk jest podobnych:

bogaty.men/anatomia-irlandzkiego-walka-wspomnienia-imigranta-jako-zywy-scenariusz-dla-przyszlosci

np. ten fragment. Brzmi podobnie?

Pękniecie bańki na rynku nieruchomości w Irlandii było takie same jak wszędzie, według tego samego starego schematu, tak często wypieranego ze świadomości społeczeństwa słowami “u nas jest inaczej”. Niestety nie. Wszędzie poza nieistotnymi detalami i rożnym okresem trwania jest dokładnie tak samo. Zawsze i kończy się tak samo, niezależnie od tego co byśmy sobie roili w naszych głowach….. Zatem przyjrzyjmy się dokładnie jak to wyglądało w Irlandii.

Pierwszym czynnikiem wskazującym, że coś jest nie tak był spadek popytu. Po prostu rypnęła się sprzedaż, która spadała z kwartału na kwartał, co nie powodowało jednak obniżek cen. Jakby na złość trendowi, ludzie i deweloperzy żądali więcej i więcej, a specjaliści od ekonomii i niezależni analitycy (opłacani przez banki) wciąż rysowali swoje tabelki, pomimo rekordowej podaży (na terenach zurbanizowanych budowano na każdym wolnym kawałku ziemi). Termin” duże miasta” pomijam gdyż odnosiłyby się on tylko do Dublina (drugi po nim Cork jest wielkości Kalisza). Mieliśmy zatem i coraz większą liczbę pustostanów i jednocześnie wiąż brakowało im mieszkań. W Polsce mamy mityczną liczbę 2 milionów, a u nich było to nieustanie od kilkunastu lat te same 50 tysięcy, ale w skali roku.

Mało tego, chociaż znaczna liczba nowo wybudowanych domów nie znalazła nabywców i straszyła wyłączonym światłem w oknach, to zacni panowie landlordowie życzyli sobie za możliwość tymczasowego zasiedlenia ich chudob kwoty iście astronomicznej. Zatem wbrew logice i zdrowemu rozsądkowi czynsze też rosły. Wzrost cen nieruchomości był tak wysoki, że w końcowej fazie bańki, rata kredytu była większa lub się bilansowała z ceną najmu. Przy czym reguła była mniej więcej taka, że im “lepsza” i bardziej “prestiżowa” lokalizacja tym więcej sprzedający krzyczał sobie za lokal. Kupujący natomiast, jeśli brał tę wypasioną lokalizację z gwarancją zwrotu na krechę, to do interesu dokładał, i to całkiem sporo. Jeśli takie cacko kosztowało go w snobistycznej centralnej części Dublina, gdzie wszędzie na piechotkę blisko, milion EURasów, to rata wynosiła cztery tysiące a czynsz w granicach dwóch-dwóch i pół. Niezły interes, nie? Ale nawet wtedy media grzmiały powołując się na wszelkie możliwe dane, w tym na Polaków licznie przybywających do nowej Ziemi Obiecanej, że na nieruchomościach się nie traci. Dla bardziej zainteresowanych polecam postudiować raporty od Daft.ie: An analysis of trends in the Irish property market: Quarter 4 2005, Quarter 2 2006, Quarter 3 2006, Quarter 4 2006, oraz Rental Report, An analysis of recent trends in the Irish rental market, March 2007.

Wpływ na rosnące czynsze i cenny miało mieć wszystko. Bliskość do DARTA (kolej aglomeracyjna) lub Luasa (tramwaj), a nawet plany budowania w niedalekiej przyszłości przystanków lub stacji przesiadkowych. Napływ emigrantów z byłych już krajów realnego socjalizmu (do tej pory nie mogących zrozumieć jak można tyle płacić za możliwość mieszkania w chacie, gdzie ma się się dwa krany oddzielnie do zimnej i gorącej wody, oraz radochę z jazdy całymi dwiema, niedawno otworzonymi, liniami tramwajowymi) też rozbudzał wyobraźnię “inwestorów”. Rosnące płace i w związku z tym mający się ciągle podwyższać standard życia. Ludzie mieli zamieniać mniejsze na większe lub nowsze. Niskie lub ujemne realnie stopy procentowe. Zwroty w granicach 7-8% a później 4-5%. Było to więcej niż na lokacie w banku. Inflacja miała nie pochłonąć zysku. Lepiej płacić za swoje niż spłacać komuś kredyt, gdyż rata kredytu jest mniejsza niż koszt wynajmu (co w fazie końcowej było absolutną nieprawdą i pokazuje dwie rzeczy, że albo ci “specjaliści” kłamali, albo byli oderwani od rzeczywistości albo jedno i drugie). Etc, etc. Argumentów było co niemiara i gdy obalano stare to pojawiały się nowe.

Mania nabrała takich rozmiarów, że ludzie inwestowali w nieruchomości na totalnych zadupiach (...)

Połowa roku 2006 i początek 2007 to był ten okres kiedy cenny się ustabilizowały. Miał to być chwilowy odpoczynek przed dalszymi rajdami. Nie był. Od marca 2007 roku po raz pierwszy od 1994 roku kwartalnie ceny zaczęły spadać. Na początku niemrawie ruchy cenowe, raptem o 0,4% – 0,6%. Można by powiedzieć, że było to w granicach błędu statystycznego. Niektórzy udowadniają jakoby spadek cen zaczął się dopiero w drugiej kwarcie 2007 roku, jeszcze inni, że rozpoczął się po koniec 2006. Ale czy to ma znaczenie kiedy? Absolutnie nie. Prawidłowe pytanie powinno brzmieć: Nie kiedy a ile? Nie ma sensu rozpisywać liczb rok po roku kwartał po kwartale, miesiąc po miesiącu. Zainteresowanych odsyłam do raportu Wealth Report H1 2019 od Daft.ie, gdzie można znaleźć wszystkie statystyki.

Koniec końców przecena tych nieziemskich pałaców zwanych dla niepoznaki domami wyniosła w Dublinie 51%, dla gwarantowanych zwrotów na apartamencikach w okolicach doków (przekładając na polskie realia stare miasto i okolice w Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu i w Warszawie) dołek został ubity poniżej 60% od szczytów.

Przed spadkami nie uchroniła ani dobra lokalizacja, ani prestiż inwestycji, ani też gwarancja zwrotu, ani migracja, ani demografia, ani rosnące płace, ani negatywne realne stopy procentowe, ani rzekomy ogromny popyt (głoszony przez sowicie opłacanych ekspertów), ani braki lokali (które rzekomo występowały), ani pędząca gospodarka (która to właśnie stawała się niepędząca), ani napływający obcy kapitał (który zaczął szybko się ewakuować ), ani atrakcyjność państwa dla zagranicznych inwestorów, ani łatwo dostępny kredyt (który właśnie zamierał), ani rosnące czynsze, ani dobrobyt czy też wyższe wymagania i standardy społeczeństwa. Paniki na nieruchomościach nie można łatwo powstrzymać, jako że ludzie mają w oczach utratę bogactwa a w niektórych przypadkach całego dorobku życia.

Złoty interes jakim były mieszkania na wynajem był tak szeroko rozpropagowany, że właścicieli owych lokali urządzali sobie konkursy na lokatorów. Po 2007 rolę się odwróciły to wynajmujący urządzali sobie konkursy gdzie zamieszkają. Przeszkodą przestały być zwierzęta, dzieci, dopłaty socjalne, przestano wymagać referencji. Ba niektórzy land-lordowie byli tak zdesperowani, ze przestali pobierać kaucję. Skrócono czas umów. O ile wcześniej trzeba było podpisać umowę minimum na rok, o tyle później czas się skrócił o połowę. Wyprowadzki bez wypowiedzenia (bo nie pobierali kaucji), miesiąc albo dwa bez płacenia czynszu itd.

Dzisiaj patrząc z perspektywy czasu łatwo osądzać postępowanie ludzi w tamtym okresie, ale gdy tkwiło się w środku tego szaleństwo to bardzo małej liczbie osób zaczęły się zapalać lampki ostrzegawcze. Ludzie po prostu głupieją zbiorowo. Leming to zwierz stadny, i stadnie podąża nad przepaść. Gdy chciwość bierze górę nad zdrowym rozsądkiem, to tak właśnie się to kończy.