Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[Mar G]

100 mieszkań Ci pasuje? To chyba jakiś żart. Ja pisałem o atrakcyjnych mieszkaniach z widokiem na zieleń bez prawa do zabudowy, a nie na gacie Zdziska i Zyty, które suszą się na balkonie. Do tego dochodzi zorientowanie na strony świata, układ pomieszczeń z ich usytuowaniem w samym budynku. Poza tym winda, centralne ogrzewanie bez gazu, miejsca w garażu podziemnym, itd., itp. Takie mieszkania to rzadkość. Ty mi piszesz, że masz 100 mieszkań, które tanieją. Skoro patrzysz na bele co i masz zerowe wymagania to oczywiste, że coś ugrasz. Jednak jeśli mieszkanie jest atrakcyjne to możesz sobie pomarzyć o spadku ceny. To mogę Ci zagwarantować. Jednak pewnie szukasz zwyczajnej mordowni, byle taniej bo i tak nie Ty się tam będziesz kisił, a jakiś biedny student.

O co chodzi z tym bez gazu w budynku ? Przecież to czyste paliwo, a nowoczesny piecyk z zamkniętą komorą spalania, wyklucza zagrożenia zaczadzeniem.
Używałem dotychczas mieszkań piecykami i raz z sieci miejskiej i czy to jest taka różnica żeby skreślać inwestycje to bym nie powiedział.

Jest pewna różnica. Właśnie przerabiam ten temat - wymieniam piec C.O. z zamkniętą komorą po 15 latach w mieszkaniu wynajmowanym. Po wdrożeniu dyrektyw UE dostępne są jedynie dobre, ale drogie piece kondensacyjne. To oznacza co 10-max 15 lat wydatek na piec ok. 5-7 tys pln w zależności od marki.
Przy MPEC tego wydatku nie masz.
Co więcej ulga termomodernizacyjna nie przynależy do mieszkań w bloku, tylko lokali w domach - więc nawet nie odbijesz tego od PIT.

[anubis]

100 mieszkań Ci pasuje? To chyba jakiś żart.

Co Ty ziomuś mi będziesz mówił co mi pasuje a co nie. Tak, mam trochę ponad 100 w obserwowanych na samym otodom i jak dla mnie są ok. Jasne, że czasami trzeba zaakceptować jakieś kompromisy, ale to mieszkania b. często duuużo lepsze od tych na rynku pierwotnym, jak dla mnie. Patrz na popularne inwestycje na pierwotnym (dla ludzi, nie pod turystów), typu P64 - przecież tam może z 10% mieszkań spełnia kryteria, które opisujesz, reszta to widok na beton i okno sąsiada, a całość pustynia komunikacyjna. To ja już wolę, w tym przypadku, kamienicę w okolicy Lea, gdzie mam tą zieleń, ciszę, przystanek tramwajowy i MPEC, a nie gaz.

Miejsca parkingowe, weź mnie nie rozbrajaj. W większości inwestycji masz miejsce na platformie i garaże tak ciasne, że rano przy wyjeździe robi się kolejka. Poza tym miejsce parkingowe nie jest wszędzie potrzebne. Na starszych osiedlach spokojnie zaparkujesz przed budynkiem, czasami masz grodzony teren, czasami nawet garaż.

Może inaczej: na samym otodom codziennie dochodzi do 300 (!) nowych ofert. Poprzeglądasz miesiąc to gwarantuję, że uzbierasz 100, może więcej, które Ci pasują. A jeszcze jest gumtree, olx, grupy na . (czyli osoby prywatne, bo otodom to głównie pośrednicy). I nie, nie mówię tu o ruinach po prababci z piecem kaflowym. Są kameralne budynki z lat 70', są też budynki z lat 20'. Najfajniejsze są oferty z budynków z lat 2000-2010, bo to są prawie "nowe" budynki w zabudowie nie pod turystów, bez wyciskania z przestrzeni ile się da.

Tak z ciekawości. Jakie interesują cie inwestycje na rynku pierwotnym?

Przeglądam wszystko co nie jest b. daleko od centrum typu Nowa Huta lub Zielonki. Niemniej wszystkie te inwestycje mają ten wspólny mianownik, że praktycznie w każdym przypadku masz w okolicy wysyp ofert z wtórnego, które są dużo tańsze. Do tego w praktycznie każdej inwestycji masz na wtórnym oferty cesji od dewelopera. Są inwestycje, gdzie tych cesji jest na prawdę sporo, typu al. 29 Listopada / Prandoty, Wiślane Tarasy 2.0. Są, gdzie jest mniej.

W grudniu to wyglądało zupełnie inaczej. Miałeś pierwotny i tylko pierwotny. W okolicy na wtórnym, jeśli już, to tylko jakieś rudery, które i tak schodziły po tygodniu.

[StormSunny]

Anubis, oczywiście, że będę dyktował co Ci się podoba, a co nie. Jestem przekonany, że z tych 100 ofert do zamieszkania nadaje się góra pięć. Reszta to odpady.

Odnośnie gazu to względy bezpieczeństwa. Jak grzmotnie to ino roz.

[anubis]

Nawet jeśli - 5 to sporo. Biorąc pod uwagę, że finalnie potrzebuję jednej. Ale dobrych ofert jest zdecydowanie więcej i ich ciągle ich przybywa.

Niektóre inwestycje mnie totalnie nie interesują, ale obserwuję je dla sportu, np.

- Jedno mieszkanie z górnej półki, z widokiem na Wawel dodatkami typu sauna i różnymi bajerami było w styczniu wystawione za 2 mln. 700 tys. Potem stało za 2 mln 400 tys. Potem za 2 mln. 150 tys. Teraz stoi za 2 mln. Widać, że ktoś ma ciśnienie, ale nie ma chętnych.

- Inny przykład to resztówki z Apartamentów Bandtkiego. Stała sobie taka oferta za 479 tys. (35 m2). Potem długo 449 tys. Gość wrzucał ją na nowo praktycznie codziennie. Teraz stoi za 419 tys.

- Dwa "konkurencyjne" mieszkania z Wiślanych Tarasów 2.0. Oba praktycznie identyczne, ale różnica ceny między nimi to aż 1/3. Oba zaliczyły po dwa zjazdy cenowe.

- Apartament na Starym Podgórzu z widokiem na Wisłę. Był wystawiony za jakąś wysoką cenę, ale trzeba przyznać, że był w bardzo wysokim standardzie. Oferta sobie wisiała długo. Potem zniknęła i gość przesunął ją na najem za chyba 4k miesięcznie. Powisiała tam sobie parę tygodni i wróciła na sprzedaż z obniżoną ceną.

Nakładając te wszystkie rzeczy, o których tu pisaliśmy to wniosek dla mnie jest jeden: rynek zgłupiał i jest to rynek kupujących. Miało być tak, że po lockdownie wszystko miało szybko wrócić na stare tory, ale tak się nie stało. Do zimy możemy zaliczyć kolejne wzrosty zachorowań, zamykanie uczelni, ograniczenia dla turystów itd. No więc kto chce niech bierze od dewelopera po cenach z grudnia, ale ja tam sobie poczekam.

[StormSunny]

Czekaj. Inni też czekają. W tym deweloperzy. Nie ma głupich.

Przykłady, które przytoczyłeś to mieszkania przeszacowane. Ktoś strzelił z dupy cenę, a nóż widelec znajdzie się frajer i kupi. Pokaż mi ofertę, która z 8500 za metr została obniżona na 7500.

[Trabb]

Rynek obserwuję już coś koło roku, faktycznie interesujące oferty mieszkań potrafią znikać w przeciągu tygodnia/dwóch. Jeżeli widać jakieś przeceny to tylko i wyłącznie na mieszkaniach które miały mocno przeszacowaną cenę pierwotną (i tu faktycznie obniżki zdarzają się zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym). Nawet Avia z której co poniektórzy tak się śmieją potrafiła zniknąć w przeciągu kilku dni z ceną ponad 10k/m2 przy +/- 40m2 - ale było to faktycznie ładne mieszkanie. Widać, że sprzedają się bardzo kiepsko mieszkania typowo pod najem, ale ładne, fajnie wykończone mieszkania z fajnym widokiem i dobrą lokalizacją nie sprzedają się nic gorzej niż przed epidemią. Podobnie jest z pierwotnym, te najlepsze układy i piętra schodzą bardzo szybko a paździerzami nikt się jakoś specjalnie nie interesuje. Kiepskich ofert na rynku pierwotnym jak i wtórnym (mieszkań po babci w wielkiej płycie z boazerią na ścianach) jest sporo - bo wcześniej inwestorzy kupowali je pod wynajem studentom a obecnie jest to niepewny biznes. Jeżeli ktoś chce kupić dla siebie fajne mieszkanie, to raczej na niewielkie obniżki może obecnie liczyć, bo te atrakcyjne oferty nadal cieszą się dużym zainteresowaniem.

Tak jak było powiedziane wcześniej, jeżeli już rynek nieruchomości poleci w Krakowie na łeb na szyję i będą te 30% wyprzedaże, to raczej przez okoliczności których nie powinniśmy sobie nawzajem życzyć...

[anubis]

No tak, ale rynek mieszkaniowy to system naczyń połączonych. Jak spadną mieszkania po babci w blokach z wielkiej płyty lub typowe mieszkania pod najem dla turystów i studentów to konsekwentnie spadną ceny w innych kategoriach.

Co do przeszacowania to zależy co pod tym rozumieć. Osobiście za cenę wyjściową biorę średnie ceny transakcyjne z okolicy z 4 kw. 2019, bo na razie tylko to jest dostępne (mapy z Urzędu Miasta). Ceny ofertowe mieszkań, które obserwuję nie są tutaj jakoś mocno przeszacowane. Były przeszacowane w okolicach kwietnia - maja. Oferty z czerwca - lipca są już bardziej zbliżone do cen transakcyjnych z 4 kwartału 2019.

Nie uważam, że musi stać się jakaś gospodarcza tragedia, żeby utrzymał się trend spadkowy (chociaż oczywiście, jeśli się wydarzy, to spadki przyspieszą). Wystarczy, że odpłynęli inwestorzy - to było w Krakowie, wg. różnych statystyk 50-70%. Ta część popytu, która została i która odpowiada za obecną skalę zakupów to ludzie dla których mieszkanie to dobro podstawowe. Taki nie zaciśnie zębów i nie powie, że poczeka, bo "musi gdzieś mieszkać".

Dobrym przykładem jest tu popularna inwestycja P64, ani zła, ani dobra, taka średnia (jak na rynek pierwotny w Krakowie). 15 lipca uruchomili rezerwacje i natychmiast zostało zarezerwowanych 17 (jak się domyślać - najlepszych) mieszkań. Kolejnego dnia użytkownicy forum donosili, że zarezerwowanych jest 23. Stan na dzisiaj rezerwacji - 20. Przy czym mamy tu mieszkania po 9-10 tys za m2.

Kilometr dalej jest Tętnowski, w lepszej lokalizacji, ale oferujący mieszkania po 16-19 za m2. Odkąd wystartowali ze sprzedażą (już dobre parę miesięcy temu) na ok. 350 lokali sprzedali 2 albo 3 (jeśli w ogóle, bo uruchomili ofertę z oznaczonymi jako "sprzedane" ok. 140 lokalami, po układzie widać, że to jakiś fundusz wykupił - i stawiam, że to są transakcje przedcovidowe). Zainteresowanie ze strony konsumentów jest tu żadne - odbijają się od cen.

[StormSunny]

anubis, mając Twoje wymagania (100 mieszkań, które Ci odpowiadają) to na bank coś wyhaczysz w dobrej cenie. Nie musisz tu nikogo przekonywać. Tylko widz jest taki, że Ty akceptujesz mieszkania, na które ja nawet nie chciałbym spojrzeć.

Poza tym zgadzam się z użytkownikiem Trabb w 100%.

[anubis]

100 na ok. 10 tys. ofert, czyli ok. 1%. Nie wiem czy to tak dużo. Może inaczej: co setna / dwusetna oferta mi w jakiś sposób podchodzi. Tak więc, oczywiście, gusta i wymagania są różne, ale moje osobiste porównanie jest takie, że w grudniu-lutym potrafiłem przejrzeć całe portale i nie znaleźć nic interesującego. A nawet jak coś było to schodziło w tydzień - teraz stoi.

[jakubiakuellen]

Nawet jeśli - 5 to sporo. Biorąc pod uwagę, że finalnie potrzebuję jednej. Ale dobrych ofert jest zdecydowanie więcej i ich ciągle ich przybywa.

Niektóre inwestycje mnie totalnie nie interesują, ale obserwuję je dla sportu, np.

- Jedno mieszkanie z górnej półki, z widokiem na Wawel dodatkami typu sauna i różnymi bajerami było w styczniu wystawione za 2 mln. 700 tys. Potem stało za 2 mln 400 tys. Potem za 2 mln. 150 tys. Teraz stoi za 2 mln. Widać, że ktoś ma ciśnienie, ale nie ma chętnych.

- Inny przykład to resztówki z Apartamentów Bandtkiego. Stała sobie taka oferta za 479 tys. (35 m2). Potem długo 449 tys. Gość wrzucał ją na nowo praktycznie codziennie. Teraz stoi za 419 tys.

- Dwa "konkurencyjne" mieszkania z Wiślanych Tarasów 2.0. Oba praktycznie identyczne, ale różnica ceny między nimi to aż 1/3. Oba zaliczyły po dwa zjazdy cenowe.

- Apartament na Starym Podgórzu z widokiem na Wisłę. Był wystawiony za jakąś wysoką cenę, ale trzeba przyznać, że był w bardzo wysokim standardzie. Oferta sobie wisiała długo. Potem zniknęła i gość przesunął ją na najem za chyba 4k miesięcznie. Powisiała tam sobie parę tygodni i wróciła na sprzedaż z obniżoną ceną.

Nakładając te wszystkie rzeczy, o których tu pisaliśmy to wniosek dla mnie jest jeden: rynek zgłupiał i jest to rynek kupujących. Miało być tak, że po lockdownie wszystko miało szybko wrócić na stare tory, ale tak się nie stało. Do zimy możemy zaliczyć kolejne wzrosty zachorowań, zamykanie uczelni, ograniczenia dla turystów itd. No więc kto chce niech bierze od dewelopera po cenach z grudnia, ale ja tam sobie poczekam.

Tak czy siak nie znajdziesz mieszkania na WT 2.0 w cenie poniżej 12,4k/m2. Czy to z rynku pierwotnego czy wtórnego. Też obserwuje ogłoszenia. A 2dni temu znajomy pogonił kawalerke po 13,7k/m2 ,która de facto zostanie oddana dopiero pod koniec roku
Jak widać są inwestycje, na które jest większe parcie.