Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[mac_kow]

Zgodziłbym się z tobą gdyby ceny korelowały z zarobkami a nie zdolnością kredytową ... , oraz gdyby dominowały zakupy na własne potrzeby a nie w celach inwestycyjnych...

A z czym koreluje zdolność jak nie z zarobkami właśnie?

Stopy międzybankowe mamy podobne od ładnych kilku lat [w sensie- nie niższe], a jednak ceny mieszkań rosną. Wyższa zdolność w ostatnich latach to głównie kwestia wzrostu dochodów formalnych oraz tych "realnych", również.
Sporo ludzi ciągnie hajs "pod stołem" i ciągnie go więcej niż dawniej i właśnie tacy też decydują się na kredyty.

BTW- znów obserwacja anegdotyczna i własna ale w przeciwieństwie do oczywistości tego, że w Krakowie jest mnóstwo świetnie zarabiających ludzi, tutaj nie podejmę się ekstrapolacji.
Otóż w konkretnym przypadku mojego dobrego znajomego, wyliczona zdolność kredytowa dokładnie rok temu w mBanku dziś zmniejszyła się o jakieś 15% (sic!) przy identycznych parametrach.

Zakupy "inwestycyjne" to przecież nie typowa spekuła (podobno- chyba nawet sam przytaczałeś dane), może poza garstką fliperów, ale zapewnienie podaży na wynajem.
A wynajmuje kto? Znów ci dobrze zarabiający, którzy nie są jeszcze w odpowiednim momencie życiowym, żeby zdecydować się na "swoje".

[krakus1891]

A z czym koreluje zdolność jak nie z zarobkami właśnie?

Wprowadźmy normalnie zasady kredytowe , czyli kredyt zabezpieczony tylko nieruchomością , ze stała stopą na poziomie 5 % , i zdolnością liczoną jako równowartości 3 letnich zarobkównetto .

Co się stanie z cenami zdolnością i dostępnością kredytową ??.

Banki musza udzielac kredytów bo z tego żyją, powyższe rozwiązania znacznie zwieksza ryzyko banków , więc aby je zminimalziowac . Podniosą znacznie poziom wkładu własnego pewnie tak do 30 % , przy obecnej średniej krajowej , średnia zdolność kredytowa wyniesie 136 tys, z 30 % wkłądem własnym wyjdzie to jakieś 200 tys.
Bardzo szybko okaże się że średnie mieszanie kosztuje w PL 200 tys ... . I nie opowiadajcie ze nie da się za tyle mieszkania wybudować ...
rynekpierwotny.pl/oferty/mr-sub-19-sp-z-o-o/osiedle-morena-sredzki-sroda-wielkopolska/572669
rynekpierwotny.pl/oferty/gk-group/osiedle-sun-park-przemysl/799276
Koszty budowy w Przemslu i Krakowie sa takie same, jedyna różnica to koszt ziemi , ale że ten tez jest pochodną zdolności kredytowej też szybko się dostosuje.

Ceny mieszkan nie zależą od wysokości zarobków tylko od tego jak banki liczą zdolność kredytową .Jako że prawo pozwala bankom zabezpieczyć sie nie tylko na nieruchomości ale na całym obecnym i przyszłym majątku liczą zdolnośc kredytową skrajnie nieodpowiedzialnie , bo wiedza że całe ryzyko spoczywa na kredytobiorcy.

Jesli banki zwieksza zdolność kredytową dwukrotnie , to i ceny bardzop szybko nam wzrosną dwukrotnie ... , gdzie tu kolreacja z zarobkami... ??

[mac_kow]

Wprowadźmy normalnie zasady kredytowe , czyli kredyt zabezpieczony tylko nieruchomością , ze stała stopą na poziomie 5 % , i zdolnością liczoną jako równowartości 3 letnich zarobkównetto .

Co się stanie z cenami zdolnością i dostępnością kredytową ??.

Koszty budowy w Przemslu i Krakowie sa takie same, jedyna różnica to koszt ziemi , ale że ten tez jest pochodną zdolności kredytowej też szybko się dostosuje.

Ceny mieszkan nie zależą od wysokości zarobków tylko od tego jak banki liczą zdolność kredytową .

Tezy odważne, naiwne i oderwane od realiów. "Wprowadźmy...". Bo Ty tak powiedziałeś? 5%? A dlaczego nie 1% albo 10%?

I dlaczego 3-letnie zarobki netto a nie np. 5 albo 7-letnie ? Bo tak wyszło ze szklanej kuli?
A może tak jest w obszarach typu Australia albo Arizona, gdzie cena ziemi na nowych osiedlach jest bliska zeru i liczy się jedynie cena budowy? I oni mogą sobie pozwolić na to, żeby rata kredytu stanowiła średnie obciążenie 10-20% dochodów?

BTW- w Polsce to jak najbardziej możliwe- wystarczy kupić kawałek ziemi w Bieszczadach i postawić domek z prefabrykatów. Kredyt i styl życia to ostatecznie decyzja kredytobiorcy.

Jedynym sensownym postulatem, oczywiście, jest kredyt zabezpieczony wyłącznie nieruchomością, ale póki co w naszych warunkach to też kosmetyka. Przypadki skrajnych problemów z hipotekami do tego stopnia, że wymagana była egzekucja długów to jakiś promil całego rynku.

Jesteśmy krajem na dorobku, niedobór nieruchomości w dużych ośrodkach jest spory. Jest ssanie na rynku nie dlatego, że ktoś czyta forum i się napala ale dlatego, że nie ma gdzie sensownie mieszkać.
Stąd właśnie rekomendacja S i T i ustalenie, że zdolność spłaty raty to ok 50% dochodów. Jak na kraj na dorobku, to moim zdaniem dość rozsądna wytyczna i nie ma nic wspólnego z kredytowaniem "pod korek".

Ludziom pieniędzy nie brakuje. Uwaga- anegdotycznie: Suntago wyprzedał się na pniu, do Zakopanego w byle ładniejszy weekend nie da się normalnie dojechać, tak samo jak nie da się zaparkować pod centrami handlowymi. Troszkę nie pasuje to do obrazu ludzi "dokredytowanych pod korek".

Co do kosztów budowy Kraków vs. "Polska powiatowa", to po prostu bajki. Cena ziemi? Cena czasu procedur administracyjnych? Cena robocizny? Standard wykończenia?

Wreszcie podaż i popyt. W Krakowie po prostu jest mnóstwo chętnych na mieszkania. Fundamentalnie. Bo apetyt rośnie w miarę jedzenia. Ot co.

Podsumowując- nawet, jeśli ograniczysz akcję kredytową a dochody spadną, to Porsche Cayenne nie będzie kosztować 10 000zł. Dobre mieszkanie w Krakowie to takie właśnie Porsche.

[StormSunny]

Z fajnym, logicznym układem, na sensownym piętrze z windą i w dobrej lokalizacji to złoto. Chyba, że koronawirus wytłucze populację.

[painkar]

Nawet tak nie gadaj masz racje co do sensownej inwestycji .. ostatnio szukam czegos fajnego nie pod inwestycje tylko dla siebie i to jest dramat jakis. Szukam czegos powyzej 70m do 100m i z duzym tarasem ... i albo uklad pokojów jest bez sensu albo brak tarasow i na 80m daja Ci balkonik 5m2 albo strony swiata wschod polnoc . I jezeli mam wydac tyle kasy to wymagam .. ale nawet nie ma w czym przebierac..

[krakus1891]

Tezy odważne, naiwne i oderwane od realiów. "Wprowadźmy...". Bo Ty tak powiedziałeś? 5%? A dlaczego nie 1% albo 10%?

bo np tyle wynoszą średnie stopy na przestrzeni kilkuste lat ....

I dlaczego 3-letnie zarobki netto a nie np. 5 albo 7-letnie ? Bo tak wyszło ze szklanej kuli?

Bo np takie wskaźniki przyjmują banki jak muszą wziąć na siebie ryzyko i zaoferować stała stop % i zabezpieczy się tylko na nieruchomości ...
zakładam że banki szacowanie ryzyka nie robią na podstawie szklanej kuli ...

A może tak jest w obszarach typu Australia albo Arizona, gdzie cena ziemi na nowych osiedlach jest bliska zeru i liczy się jedynie cena budowy? I oni mogą sobie pozwolić na to, żeby rata kredytu stanowiła średnie obciążenie 10-20% dochodów?

BTW- w Polsce to jak najbardziej możliwe- wystarczy kupić kawałek ziemi w Bieszczadach i postawić domek z prefabrykatów. Kredyt i styl życia to ostatecznie decyzja kredytobiorcy.

Sprawdź w takim razie jaki % ceny mieszkania w Krakowie stanowi koszt gruntu na którym stoii ... bo coś Twoja szklana kula szwankuje

Jedynym sensownym postulatem, oczywiście, jest kredyt zabezpieczony wyłącznie nieruchomością, ale póki co w naszych warunkach to też kosmetyka. Przypadki skrajnych problemów z hipotekami do tego stopnia, że wymagana była egzekucja długów to jakiś promil całego rynku.

Nie rozumiesz jak działa system w którym zabezpieczeniem jest tylko hipoteka , jak dochodzi do spadków cen i nagle twoje LTV przekracza 100 % , zanosisz klucze do banku, ten aby sie przed tym zabezpieczyc ustanawia na tyle wysoki wkład własny aby się to nie kalkulowało. Przy zasadzie klucze za długi nie chodzi o niewypłacalność , tylko przy dużych spadkach cen bardziej opłaca się oddać mieszkanie bankowi, i kupić kolejne po nizszych cenach . Mieszkanie kosztuje 300 tys, jesli wkład własny to 20 % ,bankowi mamy oodac łacznie jakies 480 tys , jesli ceny spadna o 30 %, takie mieszkanie kupisz za 200 tys , łacznie z poprzednim wkładem własnym oddasz 340 tys wiec i tak jesteś 150 tys do przodu . Jeśli wkładu własnego masz 50 % taka operacja przestaje sie opłacać.

Jesteśmy krajem na dorobku, niedobór nieruchomości w dużych ośrodkach jest spory. Jest ssanie na rynku nie dlatego, że ktoś czyta forum i się napala ale dlatego, że nie ma gdzie sensownie mieszkać.

I tu jest zasadnicza między nami różnica bo według mojej szklanej kulii ssanie jest bo jest tani kredyt. Cześć kupuje aby wynajmować a że bierze te mieszkania na kredyt to wynajem jest droższy niż rata kredytu, kolejna cześć woli spłacać swój kredyt niż czyiś.
Ty uważasz że nie ma gdzie mieszkac ja uważam , że 550 mieszkan na 1000 mieszkańców to grubo za duzo ...

Stąd właśnie rekomendacja S i T i ustalenie, że zdolność spłaty raty to ok 50% dochodów. Jak na kraj na dorobku, to moim zdaniem dość rozsądna wytyczna i nie ma nic wspólnego z kredytowaniem "pod korek".

Twoim zdaniem - to wszystko tłumaczy , KNF sie z Toba nie zgadza ... , bo ich zdaniem 40 % jest zakredytowane pod korek i ma szanse być niewypłacalne , w przypadku wzrostu stóp czy bezrobocia...

Ludziom pieniędzy nie brakuje. Uwaga- anegdotycznie: Suntago wyprzedał się na pniu, do Zakopanego w byle ładniejszy weekend nie da się normalnie dojechać, tak samo jak nie da się zaparkować pod centrami handlowymi. Troszkę nie pasuje to do obrazu ludzi "dokredytowanych pod korek".

Grecja miała w 2006 r miała Rating AAA i prawie 6% wzrostu PKB. mieszkania i apartamenty szpredawały się na pniu a przed centrami handlowymi świeciły nowitenkie samochody , tez nie pasowało do obrazu bakruta z 2008 r ....

Co do kosztów budowy Kraków vs. "Polska powiatowa", to po prostu bajki. Cena ziemi? Cena czasu procedur administracyjnych? Cena robocizny? Standard wykończenia?

Masz racje to sa bajki że ceny mieszkan w krk są 3x wyższe w związku z z cenami ziemi, czasu procedur administracyjnych, czy kosztów robocizny, lub standardów wykończenia .

Wreszcie podaż i popyt. W Krakowie po prostu jest mnóstwo chętnych na mieszkania. Fundamentalnie. Bo apetyt rośnie w miarę jedzenia. Ot co.

Jakież to fundamenty inne niż kredyt napedzaja obecnie zakupy ... ??

Podsumowując- nawet, jeśli ograniczysz akcję kredytową a dochody spadną, to Porsche Cayenne nie będzie kosztować 10 000zł. Dobre mieszkanie w Krakowie to takie właśnie Porsche.

No tak ... , Porshe powiadasz ...

czy dostrzegasz różnice miedzy ruchomością a nieruchomością ...
We Włoszech możesz kupic dom za 1 euro , ale w tym smamy miasteczku porshe kosztuje tyle samo co w Krakowie . Jak samochody się nie sprzedają można ja załadowac na lawete i zawieźć gdzieś gdzie sie sprzeda , mieszkania nie ...
Jak ograniczysz akcj kredytową i spadna dochody , ceny polecą na łeb na szyje . A tam gdzie były najdrozsze spadają najbardziej , w okresie 2008-2012 ceny najbardziej poleciały w Krakowie i Warszawie ...

[StormSunny]

Nawet tak nie gadaj masz racje co do sensownej inwestycji .. ostatnio szukam czegos fajnego nie pod inwestycje tylko dla siebie i to jest dramat jakis. Szukam czegos powyzej 70m do 100m i z duzym tarasem ... i albo uklad pokojów jest bez sensu albo brak tarasow i na 80m daja Ci balkonik 5m2 albo strony swiata wschod polnoc . I jezeli mam wydac tyle kasy to wymagam .. ale nawet nie ma w czym przebierac..

Dokładnie tak jest. Sam przez to przechodziłem i jedyna szansa to zakup dziury w ziemi jak tylko rozpocznie się sprzedaż.

[Rak]

Tylko dwa mieszkania kupiłem i żadne jeszcze przysłowiowej dziury nawet nie miało a pierwsze nawet pozwolenia..

generalnie to trzeba szukać a tutaj się dzielić ewentualnie opiniami na temat tego co już sami przebraliśmy, taki lajf.

[zyneon]

Odnośnie możliwych zmian stóp procentowych:

strefainwestorow.pl/wiadomosci/20200225/referencyjna-stopa-proc-w-polsce-powinna-wzrosnac-do-2-proc-zubelewicz-rpp

[mac_kow]

bo np tyle wynoszą średnie stopy na przestrzeni kilkuste lat ....

Bez mała na przestrzeni 15 000 lat. I znowu- oczywiście- "średnie".

Nie rozumiesz jak działa system w którym zabezpieczeniem jest tylko hipoteka , jak dochodzi do spadków cen i nagle twoje LTV przekracza 100 % , zanosisz klucze do banku,

... co jest standardową praktyką normalnej rodziny, która właśnie kupiła i wykończyła swoje mieszkanie marzeń.
A, wezmę i zaniosę klucze do banku.
W końcu nieruchomości tak ważne "społecznie", nie są w tym systemie towarem spekulacyjnym, więc można je oddawać bankowi w dowolnej chwili, żeby "zarobić"

Ironizuję- tak, wolałbym w Polsce taki system, ale każdy system ma swoje daleko idące konsekwencje.
Jak na ironię, wahania cen nieruchomości np. w USA potrafią być ogromne- zwłaszcza tych tańszych, zbudowanych "tanio" na zadupiach, bo obowiązuje ściśle reguła 28/36.
Również jak na ironie, powiedziałbym, że taki system przyczynia się do sub-urbanizacji oraz niewyobrażalnej jak na polską skalę mobilności społeczeństwa. Ogólnie zjawiska też mocno "kontrowersyjne"- zwłaszcza to pierwsze.

To wszystko nadal nie zmienia faktu, że przy ogromnej koncentracji dobrze płatnej pracy, nawet przy systemie klucze za dług, zdolność kredytowa w Krakowie byłaby nadal sporo większa niż gdzie indziej oraz przez ostatnie 5 lat wzrosłaby znacząco. Ostatecznie mechanizmy rynkowe działają nadal.

Ty uważasz że nie ma gdzie mieszkac ja uważam , że 550 mieszkan na 1000 mieszkańców to grubo za duzo ...

Jak katarynka. Znowu "mieszkania" traktowane jak pomarańcze, bo jest ich 550 na 1000.
W wielkiej płycie bez windy lub w kamieniach w centrum mogłoby być milion wolnych mieszkań za 1zł a i tak bym nie chciał.

Ludzie chcą kupować nowe, wygodne mieszkania i takich właśnie brakuje.
Sam piszesz poniżej o domach za 1 euro- czy to powoduje, że w Rzymie spadły ceny?

Twoim zdaniem - to wszystko tłumaczy , KNF sie z Toba nie zgadza ... , bo ich zdaniem 40 % jest zakredytowane pod korek

Skoro tak twierdzisz- nie mówię, że to nieprawda- to gdzie jakieś zaostrzenie rekomendacji T? Poza tym znowu: 40% z 3000zł to inny temat niż 40% z 20 000zł.

Grecja miała w 2006 r miała Rating AAA i prawie 6% wzrostu PKB. mieszkania i apartamenty szpredawały się na pniu a przed centrami handlowymi świeciły nowitenkie samochody , tez nie pasowało do obrazu bakruta z 2008 r ....

Dokształcisz się z przyczyn kryzysu greckiego- tych realnych- to możemy pogadać. Nie, nie chodziło o ceny nieruchomości. Te były co najwyżej wynikiem nadmuchanego prosperity.
Bez wdawania się w szczegóły- strefa euro i polityka stóp procentowych 'one size fits all' się mśći. Do tego rozpasanie deficytu budżetowego.

W Polsce tego problemu nie mamy i nie zanosi się na to, abyśmy mieli. Zresztą- kryzys grecki nawet nie przypominałby tego, co się stało, gdyby Grecja posiadała własną walutę i jej płynny kurs, z możliwością szybkiej deprecjacji. Ale to zupełnie inny temat. Demagogizować można zawsze.

A co z UK? Jak tam kryzys rynku nieruchomości w Londynie i szorujące po dnie ceny?
Po raz kolejny powtórzę, że uwarunkowaniami, na swój "polski" sposób, Kraków czy Warszawa właśnie przypominają Londyn. Mnóstwo świetnie płatnej roboty na niewielkim obszarze to i ciśnienie na mieszkanie. Ot co.

Wreszcie podaż i popyt. W Krakowie po prostu jest mnóstwo chętnych na mieszkania. Fundamentalnie. Bo apetyt rośnie w miarę jedzenia. Ot co.

Masz racje to sa bajki że ceny mieszkan w krk są 3x wyższe w związku z z cenami ziemi,

Jakież to fundamenty inne niż kredyt napedzaja obecnie zakupy ... ??

Tłuczemy to tutaj od prawie 2 lat. Bardzo dużo świetnie płatnej pracy, w wielu branżach.
Na kasie w Lidlu (z należnym szacunkiem!) świat się nie kończy- ale nawet na takiej kasie zarabia się duuużo więcej niż jeszcze niedawno.

Nikt nikomu nie broni też wyprowadzać się w Bieszczady czy gdzie tam jest- Twoim zdaniem- odpowiednia, niewygórowana cena.
Ostatecznie to wszystko jest decyzja indywidualna odpowiedzialnych, dorosłych ludzi. Nie banków, KNFu, czy deweloperów.

Zgodnie też twierdzimy, że gdyby jakimś cudem rynek świetnie płatnej pracy w Krakowie się skurczył, to podążą za tym ceny wynajmu oraz mieszkań.
Nie będzie miało to nic wspólnego ze średnim obwodem bioder, średnią liczbą piersi w populacji czy średnimi stopami procentowymi z ostatniego pół miliona lat.

czy dostrzegasz różnice miedzy ruchomością a nieruchomością ... We Włoszech możesz kupic dom za 1 euro

Aha, to tutaj teraz biegnie linia podziału. Zatem w/g mistrza Krakusa1891, cenę nieruchomości determinuje wyłącznie to, ile ludzie mają pieniędzy, za to cena mydła, jedzenia i samochodów jest constans, bo te można wywieźć

Na ceny nieruchomości ani trochę nie wpływa ich standard, ich lokalizacja w odniesieniu do źródeł dochodu i atrakcyjności miejsca. Ja się pytam- czemu w Rzymie albo Wenecji nie ma jeszcze domów po 1 EUR?