[Bud. A] Promos - b. wysokie koszty utrzymania garażu - os. Dobrego Kraków

[Somsiad_Krk]

Dobry wieczór,

Ja również zainteresowałem się sprawą opłat za garaż. Prosząc zarządcę o wyjaśnienia dostałem odpowiedź bardzo podobną do tej, którą dostał dwayne7. Ale wcześniej zapoznałem się z wszystkimi uchwałami na e-kartotece, także uchwałą nr 9/2018, na którą odnośnie opłat powołuje się zarządca. I z tej uchwały, moim zdaniem, wynika jedynie opłata 3,35 zł/,2, a opłata 1,1 zł /m2 już nie. W uchwale są tylko uchwalone zaliczki:
3,55 zł/m2 - za część mieszkaniową wspólną + wynagrodzenie zarządcy
3,35 zł/m2 - za część garażową wspólną
0,95 zł/m2 - za kontener na odpady budowlane.

A zaliczka 1.1 zł/m2 jest wskazana tylko w załączniku do tej uchwały! W samej uchwale są tylko trzy ww. zaliczki oraz stwierdzenie, że właściciele przyjmują i zatwierdzają plan finansowo-gospodarczy stanowiący właśnie załącznik. I w tym załączniku, w Tabeli B, jest opłata 1,1 zł/m2. Nie wiem czy w ogóle można załącznikiem do uchwały wprowadzać jakąś opłatę?! Powinien to zobaczyć ktoś znający się na prawie.

I w ogóle to jest dla mnie zupełnie niespotykane, (a już w trzecim miejscu zamieszkania korzystam z takiej samej formy własności miejsca postojowego), żeby opłata za garaż, który jest w ogóle wspólny, a tylko jego części są powydzielane do wyłącznego użytkowania przez tych, którzy takie prawo wykupili, rozbita była na dwie:
3,35 zł - wg zarządcy: za część użytkowaną wspólnie (podaję z grubsza wyjaśnienie z maila od zarządcy)
1,1 zł - wg zarządcy: za część użytkowaną indywidualnie
A w obu jest zawarte np. sprzątanie, energia elektryczna, bieżące naprawy i materiały eksploatacyjne itd. Nie kwestionuję w tym miejscu szacowanych kosztów utrzymania całości garaży, na dobrą sprawę nikt jeszcze nie wie jakie będą, ale dziwi mnie takie rozwiązanie z opłatami, bo wygląda jakby ktoś coś kombinował.

I teraz: to są zaliczki za garaż, a więc mają być rozliczone po jakimś czasie (pół roku, rok). I co wtedy? Jak zostanie stwierdzone ile z zaliczek poszło akurat na prąd nad moim miejscem? Jak zostanie rozliczone sprzątanie mojego miejsca? Jak zostaną rozliczone koszty materiałów eksploatacyjnych i bieżących napraw (?) w moim miejscu, a jak w części użytkowanej wspólnie? Dostaniemy za to indywidualne faktury, np. za sprzątanie, za wymieniane żarówki nad naszymi miejscami parkingowymi? A jak firma sprzątająca policzy za zamiatanie mojego miejsca więcej i wystawi fakturę, to będę dopłacał? (już to widzę jak zamiatają...; mycie garaży "po zimie" jest wskazane w załączniku obok sprzątania). Zupełnie tego nie ogarniam, ale oczywiście dopuszczam myśl, że to kwestia mojej niewiedzy. Nie jestem zawodowym zarządcą.

A swoją drogą jeszcze ten załącznik do uchwały 9/2018 jest tak napisany, że nawet nazwy obu ww. opłat za garaż, kiedy pojawiają się w dwóch miejscach to są nieco różne, więc idąc dalej można powiedzieć, że w załączniku jest mowa o czterech rodzajach opłat...

Sorry, że przydługi tekst, ale coraz więcej mnie denerwuje, a mieszkam tylko od miesiąca...

Pozdrawiam

[anth]

Masz racje że trzeba wyjaśnić kwestie opłat za sprzątanie i energię elektryczną, bo ewidentnie te koszty się dublują (bo są wyszczególnione w obu zaliczkach)

Dodatkowo nie rozumiem czemu w tej zaliczce 3.35 są zawarte następujące opłaty:
- konserwacja windy - ok rozumiem że winda zjeżdża na poziom -1, ale w takim razie ten koszt powinien wynosić co najwyżej 10% a nie 100%. generalnie w 90% zdublowana opłata.
- ochrona obiektu - mam rozumieć że mamy dedykowanego ochroniarza który pilnuje tylko hali garażowej?
- energia cieplna części wspólnej - jeśli dobrze pamiętam garaż nie jest ogrzewany, więc za co ta opłata?
- woda części wspólnej - ???
- abonament e-kartoreka - mamy osobne konto tylko dla hali garażowej? jeśli nie to kolejna opłata która się dubluje
- koszt utrzymania drogi dojazdowej - pytanie czy chodzi tylko o odcinek w garażu za szlabanem? jeśli tak to opłata powinna być duża niższa za m2. jeśli nie, to kolejna zdublowana opłata.
- "rezerwa - inne koszty, zabudowa wind" - nawet nie wiem co to jest

Gdyby odjąć powyższe koszty (bez ochrony) to ta zaliczka spadła by do 2.13zł. Gdyby dodatkowo odjąć ochronę to by spadła do 0.67zł.
Razem z zaliczką za sam garaż (1.1zł) płacilibyśmy około 40zł/msc i to jest rozsądna opłata.

Jeśli się pogoni Promosa (albo wynegocjuje z nimi nowe warunki na zasadach rynkowych) i zrezygnuje z ochrony, to koszty (zarówno czynsz za mieszkanie jak i garaż) spadną znacznie. Ale moim zdaniem to będzie możliwe dopiero za 2 lata. Przez ten czas trzeba mobilizować i uświadamiać ludzi.

[strawa60]

bardzo trafna analiza. Nie znam się kompletnie na tych rzeczach ale to co piszecie wydaje się mieć sens. Przy podpisywaniu aktu notarialnego zapytałem się dlaczego Promos jest wpisany w akt z 2 letnim nie wiem jak to nazwać, gwarancją na zarządzanie?. Pełnomocniczka z budimexu powiedziała że jest ich to zarządca z którym ma umowe na wstępne zarządzanie ale cytuje "oczywiście będziecie mogli zmienić zarządce jak się zawiąże wspólnota". Ja to zrozumiałem że nawet w tym 2 letnim okresie możemy to zrobić.

[filipetrus]

Ja co prawda czekam na mieszkanie w budynku D, ale czytając Wasze wywody jestem zmartwiony, bo w końcu stanowić będziemy jedną wspólnotę i wszyscy zmierzymy się z tym zarządcą. Koszta są bulwersujące, ale jeszcze bardziej zadziwia mnie to, że według Was w akcie notarialnym wpisany jest konkretny operator na konkretny czas. Przyznam się, że ja w swojej umowie takich zapisów nie znalazłem. Czy to pojawia się dopiero w akcie własnościowym? Jeżeli tak, to czy taki zapis jest w ogóle zgodny z prawem? Może warto zgłosić to do UOKiK? Oni chętnie zajmują się takimi sprawami. Kilka lat temu opublikowali nawet ogromny raport dotyczący umów deweloperskich, w którym punktowali konkretne firmy za zapisy niekorzystne dla klientów. Część spraw była nawet zgłaszana do sądów. Myślę, że jeżeli deweloper w akcie notarialnym wpisał sobie zaprzyjaźnionego zarządcę na niekrótki okres czasu, który w dodatku mocno podbija stawki rynkowe - to jest to sprawa dla UOKiK.

[anth]

Przeanalizowałem jeszcze raz tabelę z opłatami i teraz przynajmniej wiem skąd się biorą te kwoty.

Powierzchnia całkowita budynku to 11468m2, z czego hala garażowa ze schowkami to 2258m2. Czyli hala garażowa stanowi niecałe 20% powierzchni budynku.
Opłaty są liczone od m2 powierzchni mieszkania/udziału w garażu. Tak więc wszyscy mieszkańcy pokrywają 80% kosztów, natomiast właściciele miejsc postojowych dodatkowo opłacają pozostałe 20%. Ponieważ miejsc jest trochę ponad połowę tego co mieszkań, więc właściciele miejsc opłacają w sumie 60% wszystkich kosztów.

Moim zdaniem problemem jest sposób liczenia kosztów od m2, gdzie w większości przypadków o wiele bardziej sprawiedliwa by była taka sama kwota dla wszystkich mieszkań niezależnie od powierzchni. Obecny system jest niesprawiedliwy z dwóch powodów:

1. Właściciele większych mieszkań płacą więcej za utrzymanie części wspólnych z których nie korzystają więcej niż właściciele mniejszych mieszkań.
2. Właściciele miejsc postojowych z uwagi na duży udział hali w powierzchni budynku pokrywają 60% wszystkich kosztów, w tym kosztów które dla hali nie mają sensu.

Opłaty za takie pozycje jak:
- Konserwacje instalacji i zaczadzeń w budynku (wyjątkiem instalacji oddymiania)
- Media dla części wspólnych
- Utrzymanie czystości
- Pozostałe koszty (np e-kartoteka, materiały biurowe, koszt utrzymania drogi dojazdowej)

nie powinny być liczone od m2, tylko powinny być takie same dla wszystkich mieszkań, ponieważ powierzchnia mieszkania (lub miejsca postojowego) w żaden sposób nie wpływa na te koszty

Opłaty które mają sens żeby były liczone od m2 to w zasadzie tylko:
- Zarządzanie
- i może ochrona

Opłaty które mają sens za hale:
- Opłaty wyszczególnione w zaliczce (gdzie między innymi jest czyszczenie i opłaty za elektryczność): 1.1zł
- Ochrona: 1.46
- Zarządzanie: 0.20
- Przegląd techniczny urządzeń: 0.15
- Konserwacja instalacji oddymiania: 0,02
- Ubezpieczenie: 0,05

Czyli razem 2,98 * 24m = 71zł

Oczywiście połowa kosztów to ochrona. Niestety jej się nie pozbędziemy dopóki zarządzać będzie Promos. Po prostu Budimex przerzucił sobie na nas koszty ochrony całej budowy

[shuger]

Czekam na mieszkanie w etapie 2.
Patrząc na opłaty które dyktuje PROMOS sugeruję po oddaniu etapu 2 zorganizowanie zebrania walnego wszystkich członków wspólnoty i zmianę zarządcy na dowolną firmę na rynku.
Po oddaniu 2 etapu będzie już ponad 50% członków wspólnoty stąd możliwa decyzyjność w tej kwestii.
Będzie to bezwzględnie z korzyścią dla wszystkich.
Docelowo rozważyć także można wydzielenie mniejszych wspólnot dla poszczególnych etapów budowy.

[Exi11]

Przeglądałam akt notarialny, jest zmianka jedynie iż koszty zarządcy jako jego wynagrodzenia nie ulegną zmienie do 2lat od powstania wspólnoty. To taka zachęta żeby nie zmieniać zarządcy , cóż z tego jak goli nas krótko z innymi opłatami ...zaliczki, opłaty stałe, inne koszty bliżej niewyjaśnione (150 zł comiesięczne na "niewiadomoco"). Dobrze byłoby 1.zasięgnąć opinie prawnej na ile mogą brednie w fa wypisywać i co jeśli rażąco odbiegają od cen rynkowych
2.poprosic o faktury od podwykonawców (przegląd odżywiania, koszt sprzątania części wspólnej itd..)
Ktoś już doszedł do tego etapu inwigilacji naszego zarządcy?

PS. A tak z ciekawości - jest sublicznik na roboty parkingu podziemnego pod budynkiem B, czy będziemy się zrzucić na prąd żeby odciążyć deweloper-a z kosztami????


Exi11

[shuger]

Może ktoś wrzucić kopie wpisu o ustanowieniu zarządcy w etapie 1?
Prawdopodobnie są tam klauzule niedozwolone.
To będzie przydatne dla mieszkańców etapu 2 którzy mogą zarządać ich wykreślenia przez co łatwiej będzie o zmianę zarządcy.

[korpat]

Czekam na mieszkanie w etapie 2.
Patrząc na opłaty które dyktuje PROMOS sugeruję po oddaniu etapu 2 zorganizowanie zebrania walnego wszystkich członków wspólnoty i zmianę zarządcy na dowolną firmę na rynku.
Po oddaniu 2 etapu będzie już ponad 50% członków wspólnoty stąd możliwa decyzyjność w tej kwestii.
Będzie to bezwzględnie z korzyścią dla wszystkich.
Docelowo rozważyć także można wydzielenie mniejszych wspólnot dla poszczególnych etapów budowy.

Jestem jak najbardziej za zamianą zarządcy. To absurd w jakim stanie jest blok i jakie koszty ponosimy.

[dwayne7]

Cieszę się, że temat spotkał się z takim zainteresowaniem. I, że nie tylko mnie oburzają te absurdalne koszty utrzymania garażu i całej nieruchomości wspólnej. Już mam dość np. ochrony, która właściwie NIC nie robi tylko jest i siedzi sobie na ławce podziwiając krajobraz (co prawda, niezbyt ładny).

Może ktoś wrzucić kopie wpisu o ustanowieniu zarządcy w etapie 1?
Prawdopodobnie są tam klauzule niedozwolone.
To będzie przydatne dla mieszkańców etapu 2 którzy mogą zarządać ich wykreślenia przez co łatwiej będzie o zmianę zarządcy.