Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[anubis]

nie mozna miec marzy 100%

Jesli maja 35% marzy to znaczy ze przy cenie 10k/metr koszty budowy to 6.5k a 3.5k to ich zysk.

A no jasne. Chodziło mi o narzut w stosunku do kosztów odtworzeniowych, tj. w przełożeniu na marżę - 50%.

Dev może poczekać aż wybuduje a wtedy łatwiej się sprzedaje.

Tak by było najrozsądniej. W zdaje się Szwajcarii nie można w ogóle sprzedawać mieszkań, których nie ma.

Większość modeli biznesowych zakładało jednak raczej sprzedaż w trakcie budowy i wyprzedaż resztek do roku po budowie. Banki chętnie udzielały kredytów nawet jak ilość lokali 10/90 nie pokrywała kosztów. Jak ukończysz budynek, gdzie masz sprzedanych połowę mieszkań to kłopot jest podwójny - deweloper dalej spłaca zadłużenie w banku, a jednocześnie musi utrzymywać puste lokale.

Z tego, co zauważyłem to mali budują raczej ze środków własnych. Duże inwestycje to kredyt i wpłaty kupujących w trakcie budowy - przynajmniej te inwestycje, które mnie interesowały, miały taki sposób finansowania w prospektach.

Tak naprawdę to jest dosyć złożone, bo giełdowy deweloper może Ci wpisać do prospektu "środki własne", a te "środki własne" pochodzą z emisji obligacji na Catalyst, które przecież mają swój termin wykupu. Trudno znaleźć jakąkolwiek dużą inwestycję, która tą czy inną drogą nie jest finansowana z pożyczek.

[kozel]

Dokladnie, ktoś, tu napisał dwa lata to w Krakowie 20 tyś mieszkań do przodu, to WIĘCEJ niż studenci najmuą tj. około 12-15 tyś mieszkań rocznie - te liczby robią wrażenie, na jakąś dużą migrację już raczej nie liczę, to nie Londyn, jedynie popty będą robić głownie ci zostąją w Krakowie po studiach. Bo do pracy na kasie do biedroniki do Krakowa nie opłaca się przyjeżdzać... , pytanie czy nadal krop będzie ciągło krakowski rynek pracy - bo tutaj widać jak na dłoni, że to jedyny sensowy pracodawaca dla MAS MŁODYCH, bez tego to to miasto już dawno by się pogrążyło w marazmie...
W efekt Krakoskich dzieci nie wierzę, za bardzo bo krakusy mają po 1-2 dzieci maks, w nabliższych latach popyt ukszałtują słoiki z drugej połowa wyżu demograficznego z lat 80 tych oraz początki 90 tych - pytanie ile % już kupiło.
Korpo idzie dużymi krokami w stronę pracy zdalnej ... czy to będzie gwódź na popyt na mieszkanie w mieście

[anubis]

Ewentualne problemy demograficzne to temat rzeka i jest to tak niepewne i rozmydlone, że trochę szkoda czasu na analizę.

Są inne "ewentualności", które mogą z kwartału na kwartał wywrócić rynek. W wakacje deweloperzy z powodzeniem zrolowali obligacje. Rolowanie polega w skrócie na tym, że wykupuje się te, których zapada termin wykupu i od razu wypuszcza nowe, które spłacają całą operację. W III kw. nastroje były raczej pozytywne i to się udało. Jak to będzie wyglądało w przyszłym roku to nie wiadomo, ale jeżeli akcja rolowania by się nie udała to cały rynek, niemal natychmiast wywróciłby się do góry nogami - spółki popadałyby jak muchy, bo nie mają takiego kapitału. To nie jest jakoś szczególnie prawdopodobny scenariusz (w pierwszej kolejności, jak nie ma chętnych na obligacje, to podnosi się ich oprocentowanie), ale jest on możliwy gdyby był kryzys gospodarczy.

[pozdro]

Spoko jak będzie tani najem to ludzie poprostu zamiast mieszkać w Rzeszowie, Warszawie Katowicach Częstochowie Kielcach czy Lublinie wybiorą Krakow. To miasto paradoksalnie jest całkiem fajne w porównaniu to innych potworków w Polsce. W zasadzie w kraju tylko jeszcze Wrocław może konkurować jakością życia, może tez Trójmiasto ma jakieś zalety, ale jest na wygwizdanie.

Nam wyzej bedziemy miastem 2-3mln mieszkancow co byloby ok bo to juz takie Monachium, Barcelona. Now i ludzie nakrecaja gospodarke, wiecej miejsc pracy powstaje, rosnie wydajnosc wszystkiego. Tego akurat Krakowowi brakuje. Wiec niech kupuja i wynajmuja. Z czasem sie zwroci.

[pozdro]

Do ceny mieszkania dolicza się jeszcze podatek. Koszt budowy to 4000zl/m2 wszystko powyżej to ściema. Może działka do 1000zl/m2. Marza 30% to daje cenę 6500zl/m2 pewnie i maja marże 40% to daje 7000 zł/m2 do tego vat. Jak obnizysz marze generalnych i dewelopera to zejdziesz do 5000zl i do tego vat od mniejszej podstawy.

[pozdro]

Dodam jeszcze ze to nie tak ze korpo ciagna krakowski rynek pracy, to podaz wykwalifikowanych pracownikow ciagnie korpo do Krakowa. To tak jak z pytaniem co bylo pierwsze kura czy jajko. Choc tu jednak dostep uniwersytetow, co za tym idzie dostep abolwentow byl podstawa. Jak mieszkania beda tansze to wiecej osob zamiast studiowac w Katowicach czy Rzeszowie bedzie studiowac w Krakowie, miejsca jest na i uczelniach bo liczba studentow spadla, wiec stabliny doplyw absolwentow bedzie, moze nawet ci co po gorszych kierunkach utrzymaja sie w Krakowie.
Jeszcze jest kwestia, ze teraz studenciaki mieszkaja w pojedynke lub parami jak maja partnera. Dawniej po kilka osob w pokoju.

[klin]

Do ceny mieszkania dolicza się jeszcze podatek. Koszt budowy to 4000zl/m2 wszystko powyżej to ściema. Może działka do 1000zl/m2. Marza 30% to daje cenę 6500zl/m2 pewnie i maja marże 40% to daje 7000 zł/m2 do tego vat. Jak obnizysz marze generalnych i dewelopera to zejdziesz do 5000zl i do tego vat od mniejszej podstawy.

@Pozdro, jak liczysz koszt działki? Chyba nie trzeba go doliczać do ceny każdego metra kwadratowego, bo jak blok ma 7 kondygnacji naziemnych i jeszcze jedną podziemna, to jednak takie liczenie nie do końca zdaje egzamin. Przy czym wiem, że blok, to też części wspólne, powierzchnia pod ścianami, droga dojazdowe i zagospodarowanie terenu wokół.

[kozel]

Dodam jeszcze ze to nie tak ze korpo ciagna krakowski rynek pracy, to podaz wykwalifikowanych pracownikow ciagnie korpo do Krakowa. To tak jak z pytaniem co bylo pierwsze kura czy jajko. Choc tu jednak dostep uniwersytetow, co za tym idzie dostep abolwentow byl podstawa. Jak mieszkania beda tansze to wiecej osob zamiast studiowac w Katowicach czy Rzeszowie bedzie studiowac w Krakowie, miejsca jest na i uczelniach bo liczba studentow spadla, wiec stabliny doplyw absolwentow bedzie, moze nawet ci co po gorszych kierunkach utrzymaja sie w Krakowie.
Jeszcze jest kwestia, ze teraz studenciaki mieszkaja w pojedynke lub parami jak maja partnera. Dawniej po kilka osob w pokoju.

wykfalifokowanych i tanich pracowników... , kura czy jajko, kura - jakby nie było taniej siły roboczej - to żadna zagraniczne koropo by się tu nie lokowało, co ci ze studentów, absolwentów, gdy nie ma dla nich pracy ? jakby korpo NIE weszło do krakowa, to co ? jakas polska firma by ich zagospodarowała ? chyba sobie żartujesz języki + ekonomia to 90% - klepaniniy w koropo, kwalifikacj to może sektor IT, i inżynierowie no własnie - coś mało tych inżynieryjnych korpo w krakowie - są kwalifkacje - a pracy w koropo dla nich za dużo w Krakowie nie ma wiesz czemu ? bo inżynierki nie da się, aż tak łatwo offshorować, klepaczowi dasz komputer i 1 h szkolenie i robi, inżynierka to wyższa szkoła jazdy, tego nie nauczysz się z youtuba jak IT, w domu z komputerka inżynierki się nie nauczysz
więc, twierdzenie, że to komptencję przyciągają do Krakowa korpo, to mega mocno naciągana teoria - raczej relatwynie tania młoda acz ambitna siła robocza

[Mar G]

Do ceny mieszkania dolicza się jeszcze podatek. Koszt budowy to 4000zl/m2 wszystko powyżej to ściema. Może działka do 1000zl/m2. Marza 30% to daje cenę 6500zl/m2 pewnie i maja marże 40% to daje 7000 zł/m2 do tego vat. Jak obnizysz marze generalnych i dewelopera to zejdziesz do 5000zl i do tego vat od mniejszej podstawy.

@Pozdro, jak liczysz koszt działki? Chyba nie trzeba go doliczać do ceny każdego metra kwadratowego, bo jak blok ma 7 kondygnacji naziemnych i jeszcze jedną podziemna, to jednak takie liczenie nie do końca zdaje egzamin. Przy czym wiem, że blok, to też części wspólne, powierzchnia pod ścianami, droga dojazdowe i zagospodarowanie terenu wokół.

Dobrze liczy. Przecież 1ar pod blok nie kosztuje 100 tys pln tylko odpowiednio więcej. Potem od "zdolności" rozmów z urzędnikami czyli przepchnięciem ilości pięter zależy koszt gruntu pod 1 m2 mieszkania.

np. Atal w Krakowie płaci 1-1.5 tys za 1 m2 mieszkaniaw dobrej lokalizacji , w Gliwicach 300-500 pln . Podana przez Kolegę średnia 1000 jest rynkowa (poza ścisłym centrum).

slaskibiznes.pl/wiadomosci,ogromne-zakupy-dewelopera-atal-wydal-ponad-pol-miliarda-zl-na-grunty,wia5-2-3722.html

......................

Przy okazji widać, od czego zależy czy ktoś na osiedlu może pokazać cenę 8-10 k i zarobić dużo , czy musi 10-13k - czyli kiedy i od kogo kupił/z jakiego lvl cen gruntu budował bank ziemi.

biznes.lovekrakow.pl/aktualnosci/zdjecie/14307

[krakus1891]

Pojawiły się tutaj dwie skrajne opinie , o katastrofie z podażą i urywających się telefonach u notariuszy .
Pozwolę sobie wrzucić wielkość oferty oraz odsetek gotowych mieszkań na rynek pierwotny
.
Widać manipulowanie ofertą na jesień aby pompować ceny , wyparowało 1/3 oferty , ale bynajmniej żaden z raportów nie pokazał jakiegoś wielkiego wzrostu sprzedaży. Widać też że deweloperzy troche się przestraszyli w wakacje bo nagle zdecydowana większość tej oferty wróciła do ogłoszeń i widać też że nagle wzrósł odsetek gotowych mieszkań. Osobiście nie do końca rozumiem te kwartalne skoki gotowych mieszkań, widoczne w skali Polski, przypuszczam ze to też po to aby koloryzować raporty.. , ale widać też dokładnie że odsetek gotowych mieszkań rośnie. Nie jest to jakaś gwałtowna różnica i nie widać aby tu jakoś pandemia drastycznie namieszała.
Odsetek gotowych niesprzedanych mieszkań jest jednym z wskaźników wyprzedzających wskazujących na nadchodzące kłopoty...
Po ofercie nie widać żadnego ożywienia czy wzrostu sprzedaży , nie ma też załamania.