Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[kozel]

Trudno powiedzieć jak to się rozłoży w czasie, na pewno w innej sytuacji są deweloperzy, którzy mają sfinansowaną inwestycję, w innej ci, którzy budują za kredyty i wpłaty kupujących.

Ale z pewnością jak ktoś np. obniży z 12k do 10k to zwiększy podaż mieszkań o wartości 10k, a tym samym rozrzedzi popyt. A więc konsekwentnie deweloperzy będą musieli puszczać dalej, aby dotrzeć do kolejnych poziomów popytowych (np. zwrócić się do konsumentów których stać na 8k itd.).

To ma przebieg rekurencyjny, będą drobne wzrosty, potem spadki, wzrosty, spadki itd. Jak suma popytu jest mniejsza niż suma podaży to trend jest spadkowy. Jak odwrotnie to są wzrosty.

To jest proste jak budowa cepa. Rozczula mnie, że ludzie wskazują na pojedynczą inwestycję i mówią "pacz, tu się sprzedaje czyli nie ma kryzysu!!". Jeżeli to naganianie to jeszcze rozumiem , ale jeśli serio ktoś ma taką wąską optykę to polecam się chwilę zastanowić nad rynkiem jako całością.

Wrzucę jeszcze raz tą grafikę NBP z kwietnia - pomarańczowe to popyt inwestycyjny, którego teraz nie ma. "6M" oznacza średnią dla 6 największych miast.

no czyli sie potwierdza, że w Krakowie 50-60% popytu to ifestycje

[kozel]

Myślę, że jednak nie do końca. Dalej jest spora grupa ludzi, których byłoby stać na inwestycje 14k za metr. Problem deweloperów jest taki, że ci ludzie przesunęli się do innych grup popytowych. W obecnej sytuacji oczekują okazji, o ile wcześniej byli w stanie wykładać kasę na bardzo drogie mieszkania teraz zasadniczo ich te lokale nie interesują. Jeszcze raz warto tu przypomnieć, że popyt to chęć zakupu (aspekt psychologiczny) określonego towaru (aspekt rzeczowy) w określonej cenie (aspekt merkantylny).

fakt,że tacy są, ja tutaj piszę o gorącogłowych inwestorach, którzy nie wytrzymali ciśniena jak rosły ceny i kupili, było sporo takich, lecz ceny były niższe, teraz loklizacje bliższe centrum to już kosmos wieć włacza sie czerwona lampka i aspekt rzeczowy wygrywa, w procesie decyzjnym - bo ceny jednak za bardzo wybiły w góre

[anubis]

no czyli sie potwierdza, że w Krakowie 50-60% popytu to ifestycje

Nawet więcej. To zależy od dzielnicy. Kilka miesięcy temu czytałem opracowanie, zdaje się że Klubu Jagiellońskiego, że na Starym Mieście popyt inwestycyjny to było blisko 100%. I to jest nawet oczywiste. Problemem Krakowa stało się to, że ten popyt zaczął się w ostatnich latach wylewać na tradycyjne, krakowskie sypialnie a deweloperzy zaczęli pod to budować. Teraz ta oferta nie ma nabywców.

[mariar]

To jest proste jak budowa cepa. Rozczula mnie, że ludzie wskazują na pojedynczą inwestycję i mówią "pacz, tu się sprzedaje czyli nie ma kryzysu!!". Jeżeli to naganianie to jeszcze rozumiem , ale jeśli serio ktoś ma taką wąską optykę to polecam się chwilę zastanowić nad rynkiem jako całością.

Nom, prościutkie jak drut. Ale jaja, ze ludzie tego nie wiedzą i kupują mieszkania Dzięki anubis że nam to wytłumaczyłeś.
Wąską optykę? Przecież sami wrzucacie co kilka stron analizy spadków lokum zamiast popatrzeć na wszystkie spółki razem wzięte. Przecież sam się co chwilę uaktualniasz pisząc o tetnowskim. Są dwa bieguny na tym forum, ale Ty na pewno nie jesteś w środku.

[kozel]

oczywiście Bartosz Turek, także wiecie, czytajcie z przymrózeniem oko arytkuł od lobbysty:
forsal.pl/nieruchomosci/artykuly/8041304,rzadowa-pomoc-dla-kupujacych-pierwsze-mieszkanie.html

to co tu jest proponowane, to wolna ameryka 2.0 życie na kredycie ( jak studenci z usa), czy leci z nami PILOT ... ??

osobiście jeżeli już to widze rozwiązanie, aby dorzucić 10%, dla lokalizacji z ceną poniżej 6,5-7 mkw, tak żeby piasty, prądniki, ozony, lipskie, centralne, musiały zejść do tej ceny - nadal dobrze zarobią, bo na Walergo Sławka od Lokum to już nie licze ....

[rydler32]

Trudno powiedzieć jak to się rozłoży w czasie, na pewno w innej sytuacji są deweloperzy, którzy mają sfinansowaną inwestycję, w innej ci, którzy budują za kredyty i wpłaty kupujących.

Ale z pewnością jak ktoś np. obniży z 12k do 10k to zwiększy podaż mieszkań o wartości 10k, a tym samym rozrzedzi popyt. A więc konsekwentnie deweloperzy będą musieli puszczać dalej, aby dotrzeć do kolejnych poziomów popytowych (np. zwrócić się do konsumentów których stać na 8k itd.).

To ma przebieg rekurencyjny, będą drobne wzrosty, potem spadki, wzrosty, spadki itd. Jak suma popytu jest mniejsza niż suma podaży to trend jest spadkowy. Jak odwrotnie to są wzrosty.

To jest proste jak budowa cepa. Rozczula mnie, że ludzie wskazują na pojedynczą inwestycję i mówią "pacz, tu się sprzedaje czyli nie ma kryzysu!!". Jeżeli to naganianie to jeszcze rozumiem , ale jeśli serio ktoś ma taką wąską optykę to polecam się chwilę zastanowić nad rynkiem jako całością.

Wrzucę jeszcze raz tą grafikę NBP z kwietnia - pomarańczowe to popyt inwestycyjny, którego teraz nie ma. "6M" oznacza średnią dla 6 największych miast.

jak dev ma 20% na inwestycji to rzeczywiście obniży o całą marże cenę, żeby tylko szybciej sprzedać;) pewnie bardziej mu się kalkuluje przedłużyć kredyt i płacic odsetki ...

[anubis]

jak dev ma 20% na inwestycji to rzeczywiście obniży o całą marże cenę, żeby tylko szybciej sprzedać;) pewnie bardziej mu się kalkuluje przedłużyć kredyt i płacic odsetki ...

Myślę, że to zależy od konkretnej inwestycji. Lokum chwaliło się marżą brutto na poziomie 35%. Z kolei Rorbyg komunikuje 14%. Ile mają nasi lokalni to trudno powiedzieć, ale część na pewno kupiła działki dawno temu i jest z czego spuszczać. Nie zdziwiłbym się gdyby niektórzy mieli marżę i 100%.

Generalnie może też dojść do sytuacji, w której obniżenie cen nie dotrze do popytu - w takiej sytuacji najpierw restrukturyzacja, potem upadłość. Popytu generalnie "nie interesuje" kondycja finansowa dewelopera.

Inna sprawa, że na wtórnym nie ma czegoś takiego jak "marża". Marża tutaj to wartość lokalu. Ewentualnie można próbować wyceniać przez rentowność potencjalnego najmu.

[tomm]

tesc emeryt cos przebakuje ze kupilby kawalerke w Krakowie pod wynajem bo kasa lezy na koncie bez procentu
kolezanka zony spod Krakowa mowi ze kupilaby w krakowie mieszkanie pod najem

To jest ulica, oni nigdy nie zajmowali sie nieruchomosciami, to by tlumaczylo jakis popyt. Kiedys kupowali Ci co liczyli ROI teraz kupuja jelenie.

W dlugiej perspektywie to dobrze ze duzo mieszkan sie buduje nawet jesliby popyt spekulacyjno inwestycyjny sie utrzymywal. Budujac w krakowie 10k mieszkan rocznie, przy spadajacej imigracji (max 20% tego co sie buduje) w koncu rynek sie przesyci.
Teraz mamy do tego impuls z uwagi na ubicie najmu, ale widac ulica moze dalej kupuje, pytanie czy za 2 lata jak to wybuduja i jak trafi kolejne 20tys mieszkan czy bedzie mial kto to wynajac. Przeciez juz na przelomie roku ludzie rezygnwali z AirBnb (spadala liczba ofert w krakowie) z uwagi na duza konkurencje.

Jesli co miesiac oddawane jest prawie 1k mieszkan i polowa byla kupiona inwestycyjnie to ja nie widze mozliwosci zeby turystyka czy miejsca pracy byly w stanie zapelnic te mieszkania.

500 zgonow dziennie tez nie bedzie bez znaczenia. W samym listopadzie bylo 30k wiecej zgonow niz w poprzednich latach, z proporcji na krakow wychodziloby dodatkowe 700 glownie starszych osob.

Kto bedzie wynajmowal te mieszkania? Studentow jest z roku na rok coraz mniej. Imigranci z wiosek dookola Krakowa?

[tomm]

nie mozna miec marzy 100%

Jesli maja 35% marzy to znaczy ze przy cenie 10k/metr koszty budowy to 6.5k a 3.5k to ich zysk.

[Rak]

Dev może poczekać aż wybuduje a wtedy łatwiej się sprzedaje.

Jeśli potrzebuje nałapać umów aby dostać finansowanie od banku to robi umowy 10/90 aby nałapać minimalna pulę klientów, co ostatnio się dziwnie popularnie zrobiło..