Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[Mar G]

ups ... Interbud II etap Kliny
pow.mieszkalna 70 m2 cena 700 tys.... ale miejsce postojowe gratis :/

Gdzie ? Ja widzę najtańsze 86,16 m2 za 685 tys. już z miejscem parkingowym. Czyli niecałe 8k metr.

w tym metrażu jest garaż... mieszkanie 70 + garaż.
złapałeś się na marketing developera - widać że skutecznie.

[abc]

Możemy jeszcze bardzo długo dyskutować co przyniesie przyszłość i pewnie niewiele z tego wyniknie.
To czy ceny wzrosną czy spadną , tez nie ma większego znaczenia , bo wiadomo ze one kiedyś spadną i wiadomo że kiedyś wzrosną rynek jest cykliczny i niewiadomą jest kiedy i jakie będą tego zakresy.
Jeśli decyzje o kupnie, niezależnie czy na własne potrzeby czy inwestycyjnie podejmujemy na podstawie przeczucia, wykresów, raportów mówiących że wzrośnie/spadnie to warto rozumieć że jest to czysta spekulacja... Z wyjątkiem flipów , nieruchomości to inwestycje długoterminowe, i spekulacja długoterminowa to bardzo ciekawy i orginalny koncept ...
Decyzje o kopnie lub nie powinniśmy podejmować nie w oparciu czy ceny ceny wzrosną czy spadną , a w oparciu o to jakie one są teraz.
Jeśli jest drogo, to trzeba mieć świadomość że musimy czekać na górki kolejnych cyklów bo tylko wtedy inwestycja będzie będzie zyskowna. Jeśli jest tanio , to wiele taniej już być nie może , i mamy znacznie większe pole manewru, bo na kolejnych górkach zarobimy dużo , a na dołkach nie będziemy stratni.
Jak sprawdzić czy mieszkania są drogie czy tanie ?, ano są do tego odpowiednie wskaźniki.
Pierwszy najprostszy to Price to Income - za neutralny uznaje się na poziomie 3 , w krk mamy go na poziomie 14. Kolejny to Price to Rent, on pokazuje opłacalność najmu vs kupna , jeśli jest na poziomie poniżej 10 , znacznie bardziej opłaca się kupno, jest jest powyżej 20 to wynajem , poziom neutralny to okolice 15, w Krk dla większych mieszkań ten wskaźnik przekracza 30 , jedynie w przypadku domów jest on w okolicach 10.
Tak naprawdę na jaki wskaźnik nieruchomościowy byśmy nie popatrzyli to wskazuje on że mieszkania są albo drogie albo bardzo drogie. Jedynie domy wychodzą w tej chwili we wskaźnikach w miarę neutralnie.
Jeśli kupujemy nieruchomość za gotówkę , to trzeba pamiętać że drogie aktywa niespecjalnie dobrze przechowują wartość kapitału. Jeśli kupujemy na kredyt , to dywagacje o utrzymaniu wartości kapitału ..., inflacji , są co najmniej niepoważne, wtedy najważniejsze jest to jak się ma relacja obecnych cen najmu do odsetek wraz z remontami. Niestety w obecnej chwili nawet minimalny wzrost stóp % sprawia , sprawia odstępne nie będzie pokrywać nawet kosztów odsetek oraz nakładów na utrzymanie odpowiedniego standardu mieszkania, czyli oznacza to ni mniej ni więcej że właściciel dopłaca nam do najmu ... . Kupując na kredyt należy pamiętać że to nie my czy wynajmujący jest właścicielem mieszkania a bank , i nie ma znaczenia czy odsetki płacimy od swojego czy cudzego kredytu ... , Jeżeli ceny najmu są na tyle wysokie w stosunku do ceny kupna że oprócz odsetek spłacamy też komuś kapitał kredytu to jasne lepiej kupić !!.
Oczywiście można zakładać że wzrosną ceny , ale będzie to oznaczało że wskaźniki będą musiały jeszcze pójść w górę, chyba że zakładamy że wynagrodzenia będą rosły zdecydowanie szybciej niż wzrost cen nieruchomości ..
Biorąc pod uwagę że rocznie budujemy tyle mieszkań ilu ma przybyć mieszkańców w krk w ciągu najbliższych 15 lat , obawiam się że poziom tego wzrostu będzie grubo niewystarczający , dla długotrwałego utrzymania wskaźników na poziomie drogo/bardzo drogo ... .
Nieruchomościami na świecie handluje się od lat istnieje masa wskaźników które pozwalają określić , czy kupno w danym momencie ma sens .
Zakładając odstępne za kawalerkę na poziomie 1200 zł , to Price to rent na poziomie neutralnym mamy przy cenie kawalerki 216 tys , zaś w którym kupno się bardziej opłaca na poziomie 140 tys ... . Przy obecnych cenach w granicach 300 tys za kawalerkę , poziom neutralny mamy przy odstępnym na poziomie 1700 , zaś kupno się bardziej opłaca przy odstępnym na poziomie 2500 zł
Albo najem musi wzrosnąć do poziomu 2500, albo ceny muszą spaść do poziomy 140 tyś za kawalerkę , aby kupno się zaczęło opłacać.
Polecam przestać się ekscytować wynikami sprzedazy deweloperów czy wzrostami/spadkami cen, a zacząć patrzeć na typowo nieruchomościowe wskaźniki, bo one nam znacznie lepiej podpowiedzą czy kupno mieszkania w danej chwili to dobry pomysł czy nie ...

Fajnie sie to czyta, nawet ma to sens, tylko dlaczego od 5 lat czytam te same komentarze na roznych portalach a ceny jak rosly tak rosna?

Czyli jesli od 5 lat wyciagane sa podobne wnioski o ktorych sam piszesz ze nawet maja sens, a z roku na rok problem sie poglebia, to moze ten 6 rok bedzie wreszcie tym rokiem kiedy prognozy sie spelnia?

[WiktorR]

ups ... Interbud II etap Kliny
pow.mieszkalna 70 m2 cena 700 tys.... ale miejsce postojowe gratis :/

Gdzie ? Ja widzę najtańsze 86,16 m2 za 685 tys. już z miejscem parkingowym. Czyli niecałe 8k metr.

w tym metrażu jest garaż... mieszkanie 70 + garaż.
złapałeś się na marketing developera - widać że skutecznie.

Tak nawet nie wszedłem w zakładkę

[_dwd_]

Liczenie powierzchni garażu z powierzchnią mieszkania to jest już wyższy level deweloperki. Balkony i tarasy powinni jeszcze zacząć wliczać

[Mar G]

Liczenie powierzchni garażu z powierzchnią mieszkania to jest już wyższy level deweloperki. Balkony i tarasy powinni jeszcze zacząć wliczać

i pomimo wliczenia garażu cena to 8 tys - na Klinach (!)

może jak wliczą balkon , powierzchnię dachu i klatki schodowej doczekamy tych spadków 30 % faktycznie

Ps. a przypomnijmy - cezurą kryzysu miały być ceny kolejnych etapów tych samych inwestycji. no to mamy cyfry

[_dwd_]

Liczenie powierzchni garażu z powierzchnią mieszkania to jest już wyższy level deweloperki. Balkony i tarasy powinni jeszcze zacząć wliczać

i pomimo wliczenia garażu cena to 8 tys - na Klinach (!)

może jak wliczą balkon , powierzchnię dachu i klatki schodowej doczekamy tych spadków 30 % faktycznie

Ps. a przypomnijmy - cezurą kryzysu miały być ceny kolejnych etapów tych samych inwestycji. no to mamy cyfry

I masa mieszkań jest już porezerwowanych. Jeśli nie są to "udawane" rezerwacje zrobione przez dewelopera, to taka cena na Klinach to jakiś kosmos. Co będzie następne? 15k na Złocieniu?

[Oleg_]

zabawny,
Przedstawiam przykłady 8k umeblowane w centrum miasta.
Albo agentka nieruchomości, która zdecydowała się powiedzieć we własnej reklamie: „ceny nie spadną”. 2 miesiące później znowu we własnej reklamie cena została obniżona (a ona powtórzyła: „ceny nie spadną”). Jest agentką nieruchomości, może zdecydować, jaki tekst umieścić w reklamie, aby pomóc jej w sprzedaży, i wybrała kłamstwo.
Na koniec przesłałem link do całego budynku, który inwestor sprzedaje.
Trochę śmiechu. większość ignoruje.

Teraz ktoś podesłał link do szalonego programisty pobierającego 10k w Klinach.
Że może coś jest nie tak, może jakieś kłamstwo, coś.

I są 2 strony ludzi, którzy powtarzają i akceptują to jako normalne, żadnych teorii ani spekulacji, jak kiedy wysyłałem linki (ludzie proszą mnie o spytanie inwestora, dlaczego sprzedaje?!?).

[anubis]

Forum to tam forum. Do ilu osób dotrą informacje z tego wątku, do kilkudziesięciu? Patrzcie lepiej co się w prasie dzieje - niemal dzień w dzień informacje jak na rynku jest super, jaka to nie czeka nas hossa i (w domyśle) że trzeba kupić jak najszybciej. To jest dopiero zaklinanie rzeczywistości. Informacje o raporcie PKO, wywiadzie z ekspertami z Cenatorium czy proste informacje z miejskich systemów o ilości dokonanych transakcji praktycznie się nie przebijają. Bartosz Turek, Marcin Krasoń, Michał Cebula za to są w mediach nie raz po kilka razy w tygodniu.

Trzeba przyznać deweloperskim naganiaczom, że są po części skuteczni. Moi znajomi, którzy nie wgryzają się w temat zgodnie twierdzą, że sytuacja kupujących jest niewesoła. Na pytanie dlaczego tak uważają odpowiadają, że "przeczytali tak w prasie". Myślę jednak, że ostatecznie to naganianie i tak niewiele daje. Nieruchomość to nie jest zakup pralki, człowiek coś więcej poczyta, posprawdza ofertę, obejrzy co jest na sprzedaż i raczej szybko się orientuje jak jest.

Tak czy siak naganiać będzie coraz trudniej. Niedługo minie rok od początku pandemii i statystki r/r trzeba będzie podawać od marca, ale nie włączać w wyniki 2020 I kw. kiedy pandemii jeszcze nie było i nikt załamania czegokolwiek się nie spodziewał.

[Mar G]

Forum to tam forum. Do ilu osób dotrą informacje z tego wątku, do kilkudziesięciu? Patrzcie lepiej co się w prasie dzieje - niemal dzień w dzień informacje jak na rynku jest super, jaka to nie czeka nas hossa i (w domyśle) że trzeba kupić jak najszybciej. To jest dopiero zaklinanie rzeczywistości. Informacje o raporcie PKO, wywiadzie z ekspertami z Cenatorium czy proste informacje z miejskich systemów o ilości dokonanych transakcji praktycznie się nie przebijają. Bartosz Turek, Marcin Krasoń, Michał Cebula za to są w mediach nie raz po kilka razy w tygodniu.

Trzeba przyznać deweloperskim naganiaczom, że są po części skuteczni. Moi znajomi, którzy nie wgryzają się w temat zgodnie twierdzą, że sytuacja kupujących jest niewesoła. Na pytanie dlaczego tak uważają odpowiadają, że "przeczytali tak w prasie". Myślę jednak, że ostatecznie to naganianie i tak niewiele daje. Nieruchomość to nie jest zakup pralki, człowiek coś więcej poczyta, posprawdza ofertę, obejrzy co jest na sprzedaż i raczej szybko się orientuje jak jest.

czytają , analizują i na końcu kupują po 10 k na Klinach.

kto tkwi w absurdzie pomyślmy

[_dwd_]

Forum to tam forum. Do ilu osób dotrą informacje z tego wątku, do kilkudziesięciu? Patrzcie lepiej co się w prasie dzieje - niemal dzień w dzień informacje jak na rynku jest super, jaka to nie czeka nas hossa i (w domyśle) że trzeba kupić jak najszybciej. To jest dopiero zaklinanie rzeczywistości. Informacje o raporcie PKO, wywiadzie z ekspertami z Cenatorium czy proste informacje z miejskich systemów o ilości dokonanych transakcji praktycznie się nie przebijają. Bartosz Turek, Marcin Krasoń, Michał Cebula za to są w mediach nie raz po kilka razy w tygodniu.

Trzeba przyznać deweloperskim naganiaczom, że są po części skuteczni. Moi znajomi, którzy nie wgryzają się w temat zgodnie twierdzą, że sytuacja kupujących jest niewesoła. Na pytanie dlaczego tak uważają odpowiadają, że "przeczytali tak w prasie". Myślę jednak, że ostatecznie to naganianie i tak niewiele daje. Nieruchomość to nie jest zakup pralki, człowiek coś więcej poczyta, posprawdza ofertę, obejrzy co jest na sprzedaż i raczej szybko się orientuje jak jest.

Tak czy siak naganiać będzie coraz trudniej. Niedługo minie rok od początku pandemii i statystki r/r trzeba będzie podawać od marca, ale nie włączać w wyniki 2020 I kw. kiedy pandemii jeszcze nie było i nikt załamania czegokolwiek się nie spodziewał.

Są też fundusze inwestycyjne, które całkiem niedawno kupiły całe budynki pod wynajem i zapowiadają, że to nie koniec. Oni też opierają się na analizach Bartosza Turka?