Po zachwytach na temat nadspodziewanie dobrych wyników deweloperówi po nasmiewaniu się z wynajmujących , taka mała zabawa liczbami dla tych co się zastanawiają , kupić na górce czy wynajmować ...
Mieszkanie w granicach 70-80 m2 w Bronowicach, z 3 pokojami , czyli takie dla w miarę komfortowe dla rodziny z dzieckiem, kosztuje w tej chwili jakieś 750 tys zł,
otodom.pl/pl/oferta/nowoczesny-nowy-piekny-komorka-garaz-bronowice-ID46NoJ.html#8629814fb1wynająć jesteśmy w stanie za 2-2,5 tys zł.
otodom.pl/pl/oferta/stanczyka-salwator-city-3pok-78m2-garaz-ID48Gfh.html#e7ab2e16d7Rata przy kredycie na 20 lat wynosi 3900 zł czyli tak 1900 - 1400 więcej niż odstępne.
Załóżmy 1 scenariusz w którym przez 20 lat mamy stopy % na obecnym poziomie ,kredyt nas wychodzi 950 tys zł . Kolejne dwa cykle zachowują się podobnie jak poprzedni czyli najpierw zjazd o 30 % a potem kolejna górka 10 % wyższa niż poprzednia . W ciągu tych 20 lat robimy dwa generalne remonty za łączna kwotę 100 tys zł. Mieszkanie nas kosztuje z kredytem 1,05 mln. Po 20 latach sprzedajemy mieszkanie na kolejnej górce te 20 % drożej , czyli za 900 tys. Odliczając koszty kredytu i remontów jesteśmy na tym interesie 750 tys do przodu.
Wynajmując odkładamy te 1900 zł co miesiąc i inwestujemy z 7 % rocznym zyskiem , biorąc pod uwage % składany mamy po 20 latach 850 tys oszczędności ... ,
Załóżmy scenariusz 2 , bo stopy 0 % przez 20 lat to lekka fantazja .. , więc załózmy że wrócą do poziomu średnio tych 5 %, rata nam rośnie do 4,9 tys ,a kredyt robi się już 1,2 mln. robimy te dwa remonty za 100 tys , mieszkanie kosztuje nas 1,3 mln , i podobnie jak poprzednio sprzedajemy je za te 900 tys, tyle że remont i odsetki tym razem kosztują nas 400 tys ponad to co dostaliśmy z mieszkania , realnie więc jesteśmy te 500 tys do przodu, z % składanego zebrtało sie dalej 850 tys ...
Scenariusz 3
Stopy ponownie wzrastaja średnio do tych 5 %, czyli kredyt nas kosztuje te 1,2 mln, ale na skutek demografi, przesycenia rynku , regulacji najmu krótkoterminowego , mamy najpierw zjazd o 30 % a potem odbicie o 10 % , a w kolejnym cyklu stabilizacje , bo demografia już w tedy mocno daje popalić plus kataster itp , i ostatecznie sprzedajemy to mieszkanie 20 % taniej niż je dziś kupilśmy czyli za 600 tys, plus dwa remonty za 100 tys, mieszkanie kosztowało nas 1,3 mln , zaś sprzedaliśmy je za 600 tys i takim sposobem jesteśmy 700 tys w plecy.
Ostatnio starałem się oszacować ile tak od lat 2000 podrożał najem , trafiłem na taki raport z 2003 w którym wynajem kawalerki w krk kosztował między 20 a 35 zł/m2, czyli mniej więcej tyle co teraz... załozenie więc że ceny najmu przez kolejne 20 lat będą stały w miejscu jest całkiem prawdopodobne ...
Scenariusz 4
Dosatajemy od rodziców kase na mieszkanie więc olewamy kredyt . Realizuje się scenariusz 1 , Mieszkanie sprzedajemy za 900 tys , czyli z remontami jesteśmy 800 tys do przodu, ale inwestujemy te 2000 zł których nie płąciliśmy odstepnego i z % skłądanego zbiera się prawie 900 tys, łącznie jesteśmy 1,7 mln do przodu.
Postanawiamy nie kupować mieszkania za tę kasę i te 750 tys inwestujemy , z 7 % rocznym zyskie, z % składanego po 20 latach mamy 2,3 mln , od którego musimy odjąć te 480 tys które zapłaciliśmy za wynajem czyli jesteśmy 1,9 mln do przodu.
Byłem swoją droga ciekaw ile wzrósł czynsz w krk za ostatnie 20 lat ... , znalazłem raport w którym ceny wynajmu kawalerek w 2003 r wynosiły między 20 a 35 zł/m2 , czyli mniej więcej tyle co teraz..
Skoro przez 17 lat czynsze stały w miejscu , a zaczynamy wchodzić okres mocnego przescyenia, rynku a nuic nie wskazuje na to aby jakoś drastycznie mieszkańców przybywało dla czego ceny miałyby teraz nagle zacząć rosnąć ...
Kupowanie na górce , nie ważne czy inwestycyjnie czy na własne potrzeby to zawsze bardzo słaby pomysł ...
ale kto wie może "tym raze jest inaczej"
Tego samego dnia widzę opinie zarówno o wzrostach jak i niewielkich spadkach. Obserwuję za to bacznie oferty rynkowe i staram się wyrobić własne zdanie. Dziś 2 mieszkania na mojej liście obserwowanych zalicza przecenę - 2% i aż 5%. I nie są to złe mieszkania - nowe budownictwo, Krowodrza. Oczywiście to mała próbka i raczej nic nie znaczy w skali rynku ale po raz kolejny daje mi poczucie, że niektóre mieszkania mają pewien zapas negocjacyjny. Sam jestem ciekaw jak to się potoczy w najbliższych miesiącach. Trudno cokolwiek przewidzieć.