Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[anubis]

Nie wiem co te dywagacje o domach mają w tym wątku na celu, ale wracając do tematu - mamy indeks urban.one dla dużych miast za sierpień. Ceny transakcyjne się ustabilizowały, mamy trend boczny. Wg. indeksu ceny transakcyjne już spadły do poziomu pierwszej połowy 2019 roku, chociaż nie wiadomo na jakim to jest wolumenie. Bardzo ciekawe będą kolejne miesiące, bo mam wrażenie, że jak ktoś miał jakieś covidowe/przedcovidowe zamierzenie to przez wakacje już je zrealizował.

[platinium]

Przecież na tym wykresie widać spadek cen transakcyjnych w 1 i 2 kwartale. Za ten okres są już dane z NBP czy GUS. Spadki były w Wawie, Rzeszowie czy wrocku (zapewne stąd spadek na indeksie). W Krakowie w tym samym czasie ceny transakcyjne wzrosły o kilka procent.

Indeks Urban.one jest liczony dla największych polskich miast. Lekki wzrost w sierpniu o niczym nie świadczy. A już na pewno nie o tym że ceny w Krakowie wróciły do poziomów z 2019

[Witt]

Przecież na tym wykresie widać spadek cen transakcyjnych w 1 i 2 kwartale. Za ten okres są już dane z NBP czy GUS. Spadki były w Wawie, Rzeszowie czy wrocku (zapewne stąd spadek na indeksie). W Krakowie w tym samym czasie ceny transakcyjne wzrosły o kilka procent.

Indeks Urban.one jest liczony dla największych polskich miast. Lekki wzrost w sierpniu o niczym nie świadczy. A już na pewno nie o tym że ceny w Krakowie wróciły do poziomów z 2019

Przeciez on tego nie rozumie. Pisalem mu to samo w maju, ale to zwykly troll. Szkoda wogole wdawac sie z nim w te same dywagacje.

[anubis]

Lekki wzrost w sierpniu o niczym nie świadczy. A już na pewno nie o tym że ceny w Krakowie wróciły do poziomów z 2019

Ceny transakcyjne w Krakowie wróciły do takich poziomów, jak nie lepiej.

Wiem, że się nie interesujesz tym na żywo, bo kupiłeś na początku roku. Jednak ja już tak i polecam:
1. Wizytę w dowolnym biurze pośrednictwa.
2. Szczerą rozmowę z pośrednikiem.
3. Zapytać jakie mieszkania teraz schodzą.
4. Za ile.
5. Czy są inwestorzy i ilu ich było w grudniu 2019, jak się zmieniły proporcje.

W skrócie dowiesz się, że 90% kupujących to teraz zakup na własne cele mieszkaniowe. Inwestorów praktycznie nie ma. W 2019 roku proporcje były odwrotne i ludzie potrafili się licytować o mieszkanie pod najem. Mieszkania powyżej 8-10k za metr schodzą teraz bardzo ciężko, klienci na nie to rodzynki.

A teraz dorzućmy do tego newsa, że pandemia w najbardziej optymistycznym wariancie ma się skończyć z końcem przyszłego roku (jeżeli zostanie opracowana szczepionka, która okaże się skuteczna). W najbardziej pesymistycznym, może trwać jeszcze do 3 lat. To oznacza bardzo słabe perspektywy dla najmu, turystyki, pracowników sezonowych i wypełniania luk przez studentów. Dlatego nie ma inwestorów. I dlatego ceny transakcyjne spadają. A ofertowe rosną - bo ludzie chcą się pozbyć swoich inwestycji pod najem, najlepiej po starych cenach, na co jednak totalnie nie ma chętnych.

[platinium]

Wiem, że się nie interesujesz tym na żywo, bo kupiłeś na początku roku. Jednak ja już tak i polecam:

Interesuje się tak samo jak rok temu, jako że mam wielu znajomych kupujących/szukających mieszkań oraz nadwyżkę finansową w przypadku znalezienia jakiejś kawalerki w promocji.
Resztę Twojego posta pozostawię bez komentarza z uwagi na zażenowanie które czuję czytając Twoje dywagacje nie mające wiele wspólnego z moim komentarzem i logiką. Miłego wieczoru

[mac_kow]

A teraz dorzućmy do tego newsa, że pandemia w najbardziej optymistycznym wariancie ma się skończyć z końcem przyszłego roku (jeżeli zostanie opracowana szczepionka, która okaże się skuteczna). W najbardziej pesymistycznym, może trwać jeszcze do 3 lat. To oznacza bardzo słabe perspektywy dla najmu, turystyki, pracowników sezonowych i wypełniania luk przez studentów.

Wszystko inne ciach- nie interesuje mnie kwestia cen, chociaż, jak pisałem, nikomu z nas nie życzę dużych spadków, bo będą one korelować z wirem w naszych portfelach.

Interesuje mnie kwestia farmazonów na temat "pandemii".
Jak myślisz- czy na wiosnę (raptem 5-6 miesięcy od teraz!) cała branża turystyczna ŚWIATA, największa pojedyncza branża, będzie nadal siedzieć na trusia pod miotłą i nadal potulnie "czekać" i dać się niszczyć? Nie mówię tu o krakowskich dorożkach i klubach go-go. Mówię o ogólnej światowej tendencji.
Jak myślisz- czy turystyka nadal będzie się zwijać a tępi ludzie, niczym chłopi pańszczyźniani, przestaną chcieć podróżować i organizować city-breaks?

Co do studentów i pracowników napływowych- oni już tu są.

60% Europejczyków ma SERDECZNIE DOŚĆ "obostrzeń" i całego tego cyrku:
bbc.com/news/health-54417547

[anubis]

nadwyżkę finansową w przypadku znalezienia jakiejś kawalerki w promocji.

Otóż to. W promocji. Dokładnie tak wygląda teraz rynek inwestycyjny, który wg. różnych szacunków stanowił przed pandemią do 70% zakupów. Ludzie powybierali kasę z lokat, ale nie są skorzy do wydawania jej na mieszkania. Polecam zapytać tychże znajomych jaka promocja przekonałaby ich, w obecnych warunkach, do zainwestowania w nieruchomości. Strzelam, że odpowiedzi będą wyglądały "50%", "30%" itd, ale z pewnością nie chodzi im o symboliczne promocje typu garaż gratis.

Nie ważne czy deweloper wystawi mieszkanie za 15, 12 czy 20k za metr. Są one warte tyle ile ludzie zaczną za nie płacić. Dlatego stoi Centralna od Proins, Krowodrza Park od Tętnowskiego, WT 2.0, K51 od Desa i wiele, wiele innych inwestycji, które były budowane głównie z myślą o inwestorach.

Kto kupuje? Osoby, które z różnych względów muszą teraz kupić na własne cele mieszkaniowe. Kiedy wrócą inwestorzy? Kiedy nieruchomości znowu będą od momentu zakupu generować zyski, czyli albo będą się wynajmować albo ceny znowu zaczną rosnąć. Kiedy to nastąpi? Kiedy gospodarka wróci na stare tory, ulice zapełnią turyści, a uczelnie studenci. Deweloperzy w prasie mogą sobie opowiadać różne bajki ale prawda jest taka, że jak masz te 600k w gotówce to będziesz wolał nawet stracić te 3% w skali roku na inflacji niż ryzykować zakup nieruchomości, która może stracić wielokrotnie więcej a niewynajmowana dodatkowo wygeneruje koszty. No i jest to aktywo, które teraz baardzo ciężko upłynnić, taki trochę inwestycyjny "one way ticket".

Interesuje mnie kwestia farmazonów na temat "pandemii".
Jak myślisz- czy na wiosnę (raptem 5-6 miesięcy od teraz!) cała branża turystyczna ŚWIATA, największa pojedyncza branża, będzie nadal siedzieć na trusia pod miotłą i nadal potulnie "czekać" i dać się niszczyć? Nie mówię tu o krakowskich dorożkach i klubach go-go. Mówię o ogólnej światowej tendencji.
Jak myślisz- czy turystyka nadal będzie się zwijać a tępi ludzie, niczym chłopi pańszczyźniani, przestaną chcieć podróżować i organizować city-breaks?

Serio nie chcę przekształcać tego w wątku w debatę n/t wirusa, bo zaraz zlecą się różne szury i foliarze od haseł "grypa groźniejsza", "plandemia", "wirusa nie ma" itd.

Ale myślę i przekonują mnie twierdzenia, że dopóki nie będzie szczepionki to będą się okresowo pojawiać różne obostrzenia i lockdowny, które będą w tą turystykę cisnąć. Być może Włochy czy Hiszpania będą podchodzić do tematu inaczej, ale w Polsce branża turystyczna w takiej skali jest w niewielu miastach, a 10% PKB stanowi w zasadzie tylko w Krakowie (tj. w miastach tej wielkości). Większość społeczeństwa będzie miało wylane na turystykę. W Warszawie nikt po turystyce w Krakowie nie będzie specjalnie płakał. Rząd kilka razy mówił też na konferencjach, że Polska jest najmniej turystycznym krajem w Unii Europejskiej (co brzmi nieco dziwnie z perspektywy akurat Krakowa, ale tak jest).

Podobnie ze studentami. Nauka zdalna jest i funkcjonuje. Im więcej wody w Wiśle upływa, tym lepiej kadra posługuje się narzędziami. W marcu to był szok. Teraz wystarczy decyzja dziekana i mamy naukę zdalną. Tu nie widzę specjalnie problemu. Profesorzy to grupa podwyższonego ryzyka (ludzie starsi), jednocześnie management uczelni. Pojawi się zagrożenie, wzrost zachorowań itp. - nie będą mieli absolutnie żadnego problemu z ogłoszeniem przejścia na naukę całkowicie zdalną. I tak się zresztą dzieje.

[mac_kow]

ale w Polsce branża turystyczna w takiej skali jest w niewielu miastach, a 10% PKB stanowi w zasadzie tylko w Krakowie (tj. w miastach tej wielkości). Większość społeczeństwa będzie miało wylane na turystykę. W Warszawie nikt po turystyce w Krakowie nie będzie specjalnie płakał.

A to rząd coś strasznego i nietypowego dla "obecnych czasów" zrobił dla turystyki? Czy może atmosfera na świecie. Cierpliwość ludzka się kończy. Ludzie chcą podróżować, firmy chcą zarabiać. Dużo gorzej już być nie może i na wiosnę temat ruszy z kopyta, bo nie ma innej możliwości.

Podobnie ze studentami. Nauka zdalna jest i funkcjonuje.

Dysponujesz danymi na temat tego, jaki% studentów:
- Dostało naukę 100% zdalną
- NIe wrócił/wrócił na rok akademicki do miasta

Bo jeśli nie, to są, jak zwykle w Twoim przypadku, farmazony bez pokrycia i podstaw.

Podkreślam po raz n-ty. Nie obchodzą mnie ceny nieruchomości i wpływ tego, o czym "dyskutujemy", na rynek. Interesuje mnie spojrzenie na temat samo w sobie.

[krakus1891]

Drastycznego i nagłego spadku cen nie będzie, jednak korekta staje się z każdą chwilą coraz bardziej prawdopodobna.
galeria.bankier.pl/p/1/9/14d3a0d0753e11-786-480-0-0-826-505.jpg , na razie mamy informacje o znacznym wzroście liczby ogłoszeń najmu... , najgorętszy okres na rynku za nami, ci którzy zostali z pustostanami... , mogą z nimi zostać na długie miesiące, więc zobaczymy co sie będzie działo z cenami najmu.
O ile liczba ogłoszeń najmu ustabilizowała sie na rekordowych poziomach , o tyle wygląda że zaczyna przyspieszać wzrost liczby ogłoszeń sprzedaży, może to świadczyć o tym że pierwsi inwestorzy zaczynają się z rynku najmu wycofywać.
Wyniki sprzedaży deweloperów za III kwartał są nadzwyczaj dobre, należy jednak pamiętać o jednym fakcie a mianowicie że od dobrych kilku lat co roku były bite rekordy rozpoczynanych inwestycji, biorąc pod uwagę czas trwania cyklu inwestycyjnego to przez najbliższe 2-3 lata na rynku oferta będzie rosła , więc powrót do poziomów sprzedaży z Q3 -2019 , oznacza rosnąca nadprodukcje.... W przyszłym tygodniu ma się pojawić raport AMRON, pokazujący też wyniki sprzedaży deweloperów nie notowanych na giełdzie , a plotki mówi że tam już tak różowo nie jest ...
Myślę że trzeba bacznie obserwować liczbę ogłoszeń na rynku wtórnym, jeśli obecny trend sie utrzyma i potwierdzi się że inwestorzy uciekają z najmu , istnieje ryzyko kumulacji nadprodukcji rynku pierwotnego, wzrostu podaży na rynku wtórnym oraz niewielkim "niżowym" popytem konsumpcyjnym.
Nagłych czyli w ciągu kwartału czy roku 30 % spadków raczej bym się nie spodziewał , ale 5-10 % rocznie jest jak najbardziej prawdopodobne, mówmy tu o realnym spadku a nie nominalnym, bo nominalnie to owszem mieszkania mogą nadal drożeć ... .
Historyczne dna były na poziomie 0,8 uncji złota /m2 , wiec aby dojść do tego poziomu z obecnych 1,2 uncji złota/m2 , to trzeba będzie korekty trwającej dobre 4-5 lat

[platinium]

Twoim problemem anubis, jest to, że na podstawie żadnych danych wyciągasz życzeniowe wnioski. Stwierdzasz, że inwestorów nie ma na podstawie procentowego udziału zakupów za gotówkę z raportu NBP czy rozmowy z pośredniczką.
Ja jako nie-inwestor kupowałem mieszkanie dla siebie za 100% gotówki, a wszyscy znajomi kupujący inwestycyjnie korkowali się kredytami biorąc mieszkania na jdg. Sam wzrost ilości zakupów kredytowych w ww. raporcie o niczym nie świadczy ze względu na mały wolumen. Wyjaśnienie NBP wstawiałem tu dwukrotnie, ale myśle że każdy te podstawy matematyki ogarnia więc nie będę się powtarzać.

Twoją metodą rozmowy jest taktyka - dowalę jakimś tekstem ostatni, żeby nie dać komuś podważyć moich marzeń. Wrzucasz wykresik, który konkretnie wyjaśniam i tłumaczę - to piszesz że proponujesz wizytę i rozmowę z pośrednikiem. Zauważyłem to już któryś raz. To samo było przy fake-promocjach, wcześniejszych raportach urban.one, prognozach pko czy . newsach na temat rynku najmu (gdzie nie było napisane skąd wzieli dane, była tylko rozmowa z "biednym właścicielem").

Piszesz że rozmawiałeś z pośredniczką, która to narzekała jak jest źle. O ile jest to prawda - Chyba nie zdajesz sobie sprawy że jest to jedna z technik manipulacji. Sprzedawca mówi, że są ciężkie czasy (kryzys czy konkurencja), że nie idzie mu sprzedaż, że jest słabo. Po czym, że nabywca wierzy w sytuacje - proponuje specjalny rabat (mówi że specjalnie schodzi z prowizją do 0 "żeby tylko sprzedać"). Technika opisywana miliony razy w wielu książkach (polecam "Surrounded by psychopaths").

W ogóle podawanie tutaj przykładu rozmowy z pośrednikiem jako kontrargumentu konkretnej odpowiedzi dotyczącej indeksu wygląda trochę jak rozmowa w przedszkolu. Kogo Ty próbujesz przekonać że jest tak źle? Mnie? Innych czytelników? Przecież tutaj każdy jest w jakimś stopniu zainteresowany zakupem nieruchomości i wie jak wygląda sytuacja i ile można wynegocjować. Dodatkowo, większość inwestycji ma tu swoje tematy, gdzie ludzie wymieniają się informacjami o negocjacjach.
Podajesz zawsze te same przykłady inwestycji w których słabo idzie sprzedaż nie biorąc pod uwagę faktu że ceny są tam przestrzelone i maja do końca budowy 1,5 roku.

Proponuję zaperzestania toczenia gdybingu czy rozmów kiedy wróci turystyka i wrócenie do konkretów (jak takie się będą pojawiać).
Miłego dnia