Krowodrza Park Kraków (Lea / Kijowska) opinie i forum (Tętnowski Development)

[klientkrk]

Po tej tabelce ładnie widać jak mocno przeszacowane są te ceny. To + miejsce postojowe + wykończenie o wartości pewnie z 10% lokalu. Jeżeli w ciągu najbliższych dwóch lat ceny mieszkań spadną 10-20% to biorąc pod uwagę, że tu jest przeszacowanie o kolejne tyle, na moment oddania można być do 50% w plecy. Czyli zamrażamy teraz, powiedzmy 1 mln, a w 2023 mamy wykończony lokal o wartości 600 tys.

To ile jestescie w sanie dac za sensowny rozklad w zupelnie nowym 3 pokojowym mieszkaniu 60 m2 z fajnym balkonem przy lea lub jego przecznicy (takim z winda i garazem) ?

W czwartym kwartale 2019 ceny transakcyjne na wtórnym w dokładnie tej okolicy wynosiły chyba 10,2 za m kw. Za kolejne kwartały nie znalazłem danych, ale podobno jest teraz spadek ok. 4% i dalej leci.

Takich rzeczoznawców to tu na forum chyba nikt jeszcze nie widział 50% straty przy odbiorze

[bulkas]

hm... jakie waszym zdaniem najtansze mieszkanie 3 pokoje okolo 58m lub 4 pokoje (najmniejsze) ma sens? Nie parter i nie nad lokalami uslugowymi.

[bulkas]

kurde, jest roznica w cenie... juz nawet w riverlane na woli czy innych inwestycjach za 800k to 70-80m a nie 57 xD nawet przybyszewskiego fajnie wychodzi. Juz zadaje sobie pytanie czy warto Pewnie przy nadmiarze gotowki tak, a przy kredycie wiekszym...

[anubis]

Jakby kogoś interesowało to przerzuciłem tabelkę kolegi do Excela. Wychodzi kilka ciekawostek:

1. Za cenę wyjściową wzięto prawdopodobnie 14 500 zl za m kw stanu deweloperskiego. Od tej ceny są wariacje wyżej lub niżej, w zależności od piętra, dostępu światła, widoku itd. Ta cena powtarza się też przy mieszkaniach, które są takie "neutralne" (ani dobre, ani złe, takie średnie).

2. Spodziewany zysk ze sprzedaży, sumując same lokale to 251 966 543,00 (nie wiem ile jest garaży i komórek lokatorskich oraz za ile mają pójść lokale usługowe). Z całej inwestycji Tętnowski planuje pozyskać więc ok. 300 000 000 zł.

3. Średnia za m kw wynosi 14 491,71 zł, a więc blisko pkt 1.

5. Mieszkań, które wg. dewelopera mają jakiś feler (a więc są wyceniane poniżej 14 500 za m kw) jest 134. Mieszkań "neutralnych" jest 46. A mieszkań, które wg. dewelopera mają jakieś "bonusy" (jak się domyślam - światło, widok, ustawność, balkon) jest 157.

6. Najtańszy lokal, a w zasadzie trzy, zostały wycenione na 11 900 zł i są to lokalne rzeczywiście słabe (bez widoku, nad częścią usługową, bez dostępu do światła).

7. Najdroższy lokal na 19 500 - są to mieszkania 801B i 830A.

8. Rekordzistą ceny bezwzględnej jest lokal 830A - 2 204 085,00 zł za stan deweloperski.

9. Za to najtańszy lokal 107B, z zapierającą dech w piersiach powierzchnią 30,47 m kw i widokiem na balkon sąsiada wyceniany jest na 426 580,00 zł.

10. W sumie jest tu 17 386,94 m kw powierzchni mieszkaniowej do sprzedaży. Prawdziwy kolos.

[Consbid]

Niesamowite.
Dewagujecie nad sensem i opłacalnością zakupu mieszkania w zmasakrowanej lokalizacji za cenę powyżej 10 tys/m2. piszecie że to lepsza opcja niż Kazimierz .
Wrzucacie uwagi że to jakaś opcja na wynajem dobra, że to inwestycja.
Turystów to wy w tym roku nie zobaczycie na oczy, nie wiadomo co będzie w 2021.
Jak się okaże że będzie pandemia, epidemia covid srovid i nie wiadomo co - na co nie będziecie mieć wpływu - na jesieni to się okaże że ci wasi studenci a aghu będą się zdalnie uczyć poza Krakowem.
TA inwestycja może miała sens w 2019 roku - może miała sens za cene poniżej 10 tys za m2 - a w tym momencie jesli ceny są wyższe niż na Kazimierzu czy na Angel Wawel to przestańcie błaznować

[anubis]

Dewagujecie nad sensem i opłacalnością zakupu mieszkania w zmasakrowanej lokalizacji za cenę powyżej 10 tys/m2. piszecie że to lepsza opcja niż Kazimierz .

Ewidentnie Tętnowski robi tu klimat pod "promocję". PKO BP prognozuje spadek 15% jeszcze w tym roku.

biznes.interia.pl/nieruchomosci/news-rynek-nieruchomosci-ceny-mieszkan-czeka-ostry-spadek,nId,4537945

Dlatego też pisałem, że można być na tej inwestycji w plecy do 50%. Podkreślam "do". A liczę to tak, że nieruchomość na starcie jest przeszacowana 20-30% (biorąc pod uwagę ceny transakcyjne okolicy i korektę na nowy budynek) a kolejne tyle to mogą wynosić spadki cen nieruchomości.

Swoją drogą, jak w zeszłym roku rozmawiałem o możliwych cenach to od dosyć dobrze zorientowanego w rynku biura usłyszałem "no, nie zdziwiłbym się gdyby tu cena metra wynosiła nawet 12 tys". Nawet. Te "nawet" wynosi tutaj mieszkanie, które jest wyceniane najniżej w całym budynku.

Tak więc ok, być może się nie znam, ale próbuję to rozkminić i nie znajduję żadnych racjonalnych przesłanek dla tej wyceny. A jak rozmawiam o tej inwestycji z kimś kto jest zwolennikiem tych cen to wszelkie argumenty sprowadzają się do pustych haseł typu "w Polsce brakuje 2 mln mieszkań", "doskonała ochrona przed inflacją", "wysoki standard kosztuje" i tego typu bzdur.

No więc myślę, że widzą widmo spadków i tak to sobie wymyślili, że wystawią za średnią 14 500, a potem będą schodzić do średniej 12 000. Bo tak znacznie lepiej niż z 12 000 schodzić do 9 500. Tylko ta taktyka ma ten feler, że to nie jest ustawny budynek o np. konstrukcji tarasowej, gdzie wszystkie mieszkania są w miarę fajne, tylko kolos z 300 lokalami z których ponad połowa się w niczym nie wyróżnia. A dorzućmy tu możliwe elementy deweloperskiego biingo jak np. poranne korki przy wyjeździe z garażu na Kijowską.

No i miało być git, świetna taktyka, szybka sprzedaż, a skończy się tak, że Tętnowski utracił zaufanie potencjalnych klientów bo w jaki by sposób teraz nie zaktualizowali tej wyceny, będzie budzić kolejne podejrzenia. Być może to się sprawdzało w poprzednich latach, w sensie, nowa nieruchomość ceny zawyżone i tak sobie wisiały oferty nawet do dwóch lat, bo ciągłe wzrosty powodowały, że ceny transakcyjne w końcu doganiały oczekiwania dewelopera. Tylko teraz mamy do czynienia z nową sytuacją - to nie wzrosty będą gonić ofertę, tylko oferta powinna wyprzedzić spadki.

Do tego wszystkiego dochodzi ryzyko, które w obecnej sytuacji powinno być uwzględnione w cenie. Buduje to zdaje się spółka komandytowa. Domyślam się, że skoro deweloper najwyraźniej chce pozyskać ok. 300 mln zł to musi to kosztować nie mniej niż 150 mln, być może 200 mln. Nie wiemy jak będzie wyglądał krakowski rynek za rok, ale Kraków zna przecież nie jedną inwestycję, która padła w połowie. I wtedy niby co? Brać to co zostało na funduszu powierniczym, kończyć budynek z syndykiem, czekać do 2025? Nie wierzę, że Tętnowski finansuje to za gotówkę, najpewniej musi sprzedać więcej niż połowę do końca budowy, a przy tej taktyce ofertowej to może być na prawdę różnie.

[pozdro]

Powiem tak
Kazimierza wielkiego to ściek komunikacyjny ceny 15 tys zł, ciasno zabudowane kamienice moim zdaniem dużo gorsze ekspozycja słaba. Tetnowski ma zaletę ze jest genialna zachodnia lekko południowa słoneczna ekspozycja mieszkań, Mazowiecka 72 to już chyba sprzedana. Przybyszewskiego to jednak sporo dalej. Nie ze zła okolica bo tez ma takie zalety ze do Lasu Wolskiego czy na sikornik bliżej, ale jednak gdzie Biprostal a gdzie zarudawie. Zbożowa 2 to już chyba dawno nieaktualne. Idąc tym tokiem to N5D tez jest konkurencja.
Już bardziej konkurencyjny jest Brower Kleparz czy Angel Green. Aczkolwiek co by nie mówić to lokalizacja jest wyjatkowa w skali Krakowa.

[anubis]

Jeśli chodzi o ruch komunikacyjny to w zestawieniu z KW51 Tętnowski przegrywa na wszystkich polach, łącznie z komunikacją miejską. Na Kazimierza Wielkiego jest mniejszy ruch niż na Kijowskiej, ściek komunikacyjny jest dopiero przy pl. Axentowicza. W dodatku tam ma powstać 70 mieszkań, a tu prawie 4 razy więcej - jestem przekonany, że jak ludzie rano będą wyjeżdżać do pracy to zakorkują wszystkie ulice dookoła, które i tak już bez tego budynku mają tu duże natężenie (w szczególności Czarnowiejska i Nawojki - tu są przecież korki non stop). KW51 ma dodatkowo tą zaletę, że na równoległej ulicy masz Tramwaj z Urzędniczej, tutaj do tramwaju też niedaleko, ale jednak przystanek dalej (Biprostal) i odległość trochę większa (100 m z KW51, 300 m od Tętnowskiego).

A tak generalnie jak porównałem obie inwestycje to uważam, że powinny się co najmniej zamienić cennikami.

[anubis]

jestem przekonany, że jak ludzie rano będą wyjeżdżać do pracy to zakorkują wszystkie ulice dookoła, które i tak już bez tego budynku mają tu duże natężenie (w szczególności Czarnowiejska i Nawojki - tu są przecież korki non stop).

Ciekawe ile jest klatek schodowych, czy te cyple wystajace mają własne klatki czy bedzie dojscie od środka, czy w cyplach na dachu będa świetliki czy bedzie dlugi ciemny korytarz jak w hotelu, ile jest wind na te 300 mieszkań. Budynek jest jak wielki hotel.

Takie miałem pierwsze wrażanie jak to zobaczyłem. Jaki tam Tętnowski. Przedstawiam logo, które należy umieścić na górze pod koniec budowy.

[pozdro]

Nie po to ktos kupuje apartament za 16 tys zl zeby samochodem do roboty rano o 7 jechac jak wiesniak z Myslenic do fabryki. Nie przesadzajmy. Jakby chcial jechac autem elektrycznym ladowanym z fotowoltaiki to by kupil sobie domek z panelami fotowoltaicznymi. Tu zapewne beda miszkac ludzie ktorzy doceniaja walkable city. Beda sobie chodzi spacerkiem, jezdzic rowerkiem, hulajnoga elektryczna czy tramwajem, a w przyszlosci metrem