Marże deweloperów a ceny mieszkań

[Mar G]

Sprzedaż mieszkań Atala spadnie o około 20-25% r/r w 2022 roku, ale powinna się utrzymać na poziomie powyżej 3 tys. lokali, poinformował prezes Zbigniew Juroszek.

Szef Atala oszacował, że koszty materiałów budowlanych wzrosły o ok. 35%, natomiast koszty budowy przez Atal wzrosły średnio o 25%, z uwzględnieniem historycznie niższych cen zakupu gruntów.

Prezes poinformował również, że wzrósł udział zakupów gotówkowych.

"Obecnie jest to ok. 30-40% transakcji, w porównaniu do 20-30% zazwyczaj, ale trudno na razie powiedzieć czy może to być trwały trend" - podsumował.

Marża brutto ze sprzedaży w I kw. 2022 r. wyniosła 32,7%, a marża netto 26,8%.

W tym roku spodziewamy się bardzo dobrej rentowności, w 2023 roku to się trochę zmniejszy, do poziomu około 25%. Obecnie nasza sytuacja jest komfortowa i bezpieczna, bo wydajemy mieszkania wybudowane na dobrej rentowności. Problemy z kosztami materiałów mogą nas dotknąć w III i IV kwartale, ale nie tak znacząco, jak w 2023 roku. Teraz odbudowywaliśmy poziom rentowności, żeby mieć swego rodzaju poduszkę na zejście w kolejnych latach

marża netto 27%, spokojnie są w stanie zejść do 10% i tak to ciągle będzie super biznes, bo mało który ma takie marże. Czyli wychodzi na to że sam Atal ma pole do obniżki 20% od aktualnych cen za metr, niżej nie ma szans.

Naprawdę uważasz, że rentowność 10 proc na projekcie min.2 letnim ( czyli ok 5 proc yearly) to byłby super biznes obecnie ?

[NeVeS]

Obecnie jesteśmy jeszcze w fazie dobrej koniunktury, ale w trakcie recesji jak najbardziej. Budowaniem mieszkań to nie rocket science, by mieć marże nawet większe od producentów półprzewodników czy oprogramowania. Tradycyjne, nie wzrostowe biznesy, jak mają marże netto dwucyfrową to są naprawdę wyjątki.

[luc]

Teraz wydaje się, że marże są pod presją z dwóch stron, z jednej droższe materiały budowlane, droższa energia itp., a z drugiej niedostępność kredytu i brak potencjalnych kupujących. Chyba marże w okolicach 30% będą trudne do utrzymania.

[qbait]

Dołóż do tego inflację 20% i nawet te 30% marże nie są za duże.
Obecnie bycie deweloperem ma sens jeśli jest się elastycznym i można sobie zmienić model biznesowy na wynajem.

[Peace]

Dołóż do tego inflację 20% i nawet te 30% marże nie są za duże.
Obecnie bycie deweloperem ma sens jeśli jest się elastycznym i można sobie zmienić model biznesowy na wynajem.

A czemu na wynajem? ROI znacznie niższe niż marża + trzeba budować za swoje.

[ŁorenBufet]

Kluczowa kwestia to jest zdolność kredytowa ...
0 stopy doprowadziły do sytuacji w której para ze średnią krajowa była w stanie wziąć blisko 1 mln kredytu. Rynek bardzo szybko się do tego "dostosował", teraz ma problem z dostosowaniem się do bieżących realiów
Za sprawą Regulacji KNF oraz stóp % ta sama para jest w stanie teraz wziąć 400 tys kredytu.
Powrotu do 0 stóp raczej nie będzie ... w najlepszym wypadku 2-3 % , oznacza to że po spadkach stóp % , zdolność wróci do maks 550-600 tys.
Jeśli zakładamy rychły spadek stóp % , to oznacza spadek inflacji ale też i znacznie mniejsza dynamika zarobków ... , więc nie ma szans aby w takim wypadku zarobki podbiły zdolność ponownie do prawie 1 mln dla takiej pary ...
Jeśli zakładamy że rosnące zarobki podbiją zdolność , to musimy zakładać że inflacja nie będzie spadać , czyli mamy utrzymujące się wysokie stopy % . Więc owszem wynagrodzenia będą podnosić zdolność , ale stopy ją skutecznie obniżać.
Co by się nie działo mamy niemal zerowe szanse na zdolności na poziomie 1 mln dla ludzi o przeciętnych zarobkach , wzrost z obecnych 400 na te 550-600 jest jak najbardziej realny ...
Jeśli mam racje to chcąc nie chcąc rynek będzie musiał się do tego dostosować ...

[WiktorR]

Kluczowa kwestia to jest zdolność kredytowa ...
0 stopy doprowadziły do sytuacji w której para ze średnią krajowa była w stanie wziąć blisko 1 mln kredytu. Rynek bardzo szybko się do tego "dostosował", teraz ma problem z dostosowaniem się do bieżących realiów
Za sprawą Regulacji KNF oraz stóp % ta sama para jest w stanie teraz wziąć 400 tys kredytu.
Powrotu do 0 stóp raczej nie będzie ... w najlepszym wypadku 2-3 % , oznacza to że po spadkach stóp % , zdolność wróci do maks 550-600 tys.
Jeśli zakładamy rychły spadek stóp % , to oznacza spadek inflacji ale też i znacznie mniejsza dynamika zarobków ... , więc nie ma szans aby w takim wypadku zarobki podbiły zdolność ponownie do prawie 1 mln dla takiej pary ...
Jeśli zakładamy że rosnące zarobki podbiją zdolność , to musimy zakładać że inflacja nie będzie spadać , czyli mamy utrzymujące się wysokie stopy % . Więc owszem wynagrodzenia będą podnosić zdolność , ale stopy ją skutecznie obniżać.
Co by się nie działo mamy niemal zerowe szanse na zdolności na poziomie 1 mln dla ludzi o przeciętnych zarobkach , wzrost z obecnych 400 na te 550-600 jest jak najbardziej realny ...
Jeśli mam racje to chcąc nie chcąc rynek będzie musiał się do tego dostosować ...

To była chora sytuacja. Tak samo jak to, że osobą na minimalnej krajowej mogła kupić mieszkanie.

[ŁorenBufet]

To była chora sytuacja. Tak samo jak to, że osobą na minimalnej krajowej mogła kupić mieszkanie.

Tak zgadza się , tylko że ceny rynkowe mieszkań są dostosowane do tej chorej sytuacji.
Sprzedaż mieszkań stanęła nie dla tego że nagle spadło zainteresowanie .... , czy banki nie cha udzielać kredytów ... , nie ma na rynku mieszkań które byłyby w cenach mieszczących się w aktualnej zdolności kredytowej...

Albo wzrośnie zdolność kredytowa, przy czym sam zauważył kolega że to co się działo w zeszłym roku było chore ... , więc IMO szanse na powrót do tego są minimalne ..., albo ceny dostosują się do zdolności kredytowej.

Kolejne ważne pytanie to do jakiego poziomu spadną stopy %

Do tej pory zawsze mieliśmy je realnie na dodatnim poziomie przynajmniej ten 1-1,5 % powyżej inflacji, i pewnie do tego będziemy wracali , Cel inflacyjny NBP to 2,5 % , czyli stopy na poziomie 3,5-4 % ...
Kluczowa jest więc dyskusja ile będzie wynosiła zdolność kredytowa w najbliższych latach .... , bo ona będzie rosła pytanie o ile ?
Tak wygląda to dziś

Stopy 1% w dół to ok 8 % w gorę zdolność kredytowa . Jeśli zakładamy powrót do poziomów 3,5-4 % , oznacza to wzrost zdolności kredytowej z obecnych poziomów o góra 25 % czyli z obecnych 420 tys idziemy na 520 tys, dalej sporo poniżej aktualnych cen rynkowych ... .
To jest paradoksalnie optymistyczny scenariusz ... , który zakłada szybki powrót inflacji do celu.

https://www.muratorplus.pl/biznes/raporty-i-prognozy/budownictwo-mieszkaniowe-2022-gus-mieszkania-pozwolenia-na-budowe-aa-zCuq-QcdU-ieJ9.html

Szacuje się, że na koniec września 2022 roku w budowie pozostawało 869,1 tys. mieszkań

,
wg najnowszego spisu od 2011 wybudowaliśmy 1,7 mln mieszkań ,

Ceny surowców zaczynają bardzo mocno spadać , jeśli trend się utrzyma , to mieszkania za rok dwa będą budowane z materiałów o połowę tańszych niż te budowane rok temu ... , tak więc te "nowe" będzie można sprzedawać po cenach niższych niż same koszty budowy tych budowanych obecnie i jeszcze na tym zarabiać ... .