Upadłość dewelopera / jak zabezpieczyć się na wypadek upadłości dewelopera kupując mieszkanie

[adix]

Cześć, jak wygląda ochrona prawna kupującego gdy deweloper upadł (kupno mieszkania w transzach za gotówkę)?

[anubis]

Jeżeli masz rachunek powierniczy zamknięty to możesz spać "spokojnie", bo w najgorszym wypadku dostaniesz pełny zwrot kasy, spłacasz kapitał kredytu i sajonara, po temacie. Taki rachunek działa w ten sposób, że deweloper dostaje kasę po przekazaniu Ci kluczy.

Jeżeli rachunek powierniczy otwarty to deweloper sobie z niego wypłaca za zrealizowanie poszczególnych etapów. I tu już nie jest tak różowo, bo może tam być np. połowa tego co pierwotnie wpłaciłeś, a połowę masz w formie niedokończonej inwestycji. Różnie się dzieje, można np. kończyć budowę z syndykiem (powodzenia).

Najlepiej obczaić w prospekcie informacyjnym z czego deweloper finansuje budowę i jaki jest typ rachunku. Jeżeli finansowanie jest wyłącznie z wpłat kupujących i kredytów, a sprzedaż nie idzie to wypadałoby negocjować. Deweloperzy podają, że ich rentowność jest na poziomie ok. 22% (chociaż w Krakowie pewnie więcej). W przypadku modelu "finansowanie z wpłat kupujących + kredyt na rozruch" oznacza to, że musi sprzedać ok. 80% lokali, aby skończyć budowę. Albo inaczej - musi sprzedać ok. 80%, aby spłacić wykonawców (i uchronić się przed upadłością).

To czy deweloper sprzedaje i ile najprościej zobaczyć w księdze wieczystej przez Internet. Bierzesz od dewelopera numer księgi i patrzysz na wzmianki (pojawiają się do 3 dni jak cokolwiek dzieje się u notariusza, np. podpisano umowę deweloperską). Jest wiele takich inwestycji w Krakowie gdzie rzeczywista sprzedaż to dalej wielka niewiadoma (np. Krowodrza Park od Tętnowskiego - na www mają, że 1/3 sprzedane a KW czyściusieńka, chyba, że ostatnio się coś zmieniło). Czasami deweloperzy jako "sprzedaż" podają na www np. wstępną umowę rezerwacyjną z funduszem, czasami zwyczajnie przyciemniają w celach marketingowych.

[adix]

Dzięki za obszerną odpowiedź

Niestety ale rachunek powierniczy jest otwarty, czy często zdarzają się sytuacje, że występują zamknięte rachunki powiernicze?

Zastanawiam się nad zakupem mieszkania na Skrzyneckiego 15-17, póki co sprzedane zostały 3 mieszkania z 20... planowane oddanie na I/II kwartal 2021.

Jeśli chodzi o finansowanie: "przedsięwzięcia deweloperskiego: Przedsięwzięcie deweloperskie finansowane jest ze środków własnych dewelopera oraz wpłaty nabywców lokali."

Negocjować, co?:)

[anubis]

"przedsięwzięcia deweloperskiego: Przedsięwzięcie deweloperskie finansowane jest ze środków własnych dewelopera oraz wpłaty nabywców lokali."

Zapytaj w jakich konkretnie proporcjach, ile ma kasy deweloper, ile zebrał od ludzi, jak idzie sprzedaż... Sprawdź koniecznie KW czy rzeczywiście są podpisane umowy deweloperskie. Ja bym otwarcie powiedział deweloperowi jakie masz wątpliwości. Rachunku powierniczego Ci nie zmienią, ale może np. zgodzą się na system płatności 10/90 (10% kasy dajesz teraz, 90% przy ostatnim etapie). Czasy są jakie są to lepiej dmuchać na zimne.

[Nowy]

"przedsięwzięcia deweloperskiego: Przedsięwzięcie deweloperskie finansowane jest ze środków własnych dewelopera oraz wpłaty nabywców lokali."

Zapytaj w jakich konkretnie proporcjach, ile ma kasy deweloper, ile zebrał od ludzi, jak idzie sprzedaż... Sprawdź koniecznie KW czy rzeczywiście są podpisane umowy deweloperskie. Ja bym otwarcie powiedział deweloperowi jakie masz wątpliwości. Rachunku powierniczego Ci nie zmienią, ale może np. zgodzą się na system płatności 10/90 (10% kasy dajesz teraz, 90% przy ostatnim etapie). Czasy są jakie są to lepiej dmuchać na zimne.

Bardzo sensownie poradził anubis, faktycznie negocjacje z deweloperem i system wpłat 10/90 może 20/80 wydają się bardzo sensowne. Trzeba też pamiętać, że w razie czego deweloper może sprzedać szybciej mieszkania zmanipulując ceną. Niby pandemia, a zobaczcie, jak poradziła sobie ze sprzedażą Jasna Czyżyny, wygląda na to, że w kilka tygodni zejdzie im wszystko.

A rachunek otwarty też daje jednak pewne zabezpieczenie. Teoretycznie bank powinien kontrolować postępy budowy i dopiero po każdym z etapów zwalniać kolejne transza. W razie upadłości dewelopera, w pierwszej kolejności prawo do budowanej inwestycji mają jego klienci i mogą ją dokończyć z inną firmą, ale pewnie wydłuża to wszystko i nikomu nie życzę. W każdym razie nie jest to już taka wolna amerykanka jak jeszcze kilkanaście lat temu, np. przypadek Wierzbowej i Leoparda.

[anubis]

No to jest główny problem, teoretycznie w razie upadłości rachunek otwarty coś tam zabezpiecza, w praktyce możesz zobaczyć budynki dopiero po np. 6 latach. Zapomnij też o gwarancji od dewelopera. Niestety teraz jest tak, że praktycznie na każdej inwestycji jest spółka celowa i jak ta spółka upadnie to nie ma do kogo zgłaszać roszczeń. Chociaż oczywiście to nie jest tak jak przed ustawą deweloperską, kiedy traciło się wszystko.

Najważniejsza informacja tutaj to czy deweloper sprzedaje mieszkania. "Jasna" to dobry przykład, ceny zaczynające się od 7900, parking podziemny 17k (!), obok tereny zielone z zakazem zabudowy i pandemia czy nie - zeszło. Wyprzedali już prawie wszystko i to na pewno się sfinansuje. Po drugiej stronie skali masz inne inwestycje, gdzie sprzedane, powiedzmy 20%, KW czysta, ruch sprzedażowy bliski zeru - trochę takich inwestycji jest i jeżeli sytuacja na rynku się nie poprawi to po Nowym Roku będziemy czytali w prasie o pierwszych kłopotach, może wcześniej.

Jak przeglądałem prospekty to bardzo mało inwestycji w Krakowie jest finansowanych ze środków własnych dewelopera. Jakiś rząd 8 szeregówek pod Krakowem - prędzej, blok 10 pięter - prawie na pewno nie. Jak więc deweloper chce budować to musi mieć płynną sprzedaż, inaczej wykonawcy, dostawcy materiałów itd szybko upomną się o swoje, ew. budowa zostanie zatrzymana w połowie.

[adix]

Rozmawiałem dłuższą chwilę z człowiekiem z działu sprzedaży, no i w skrócie: finansowanie niby w całości od dewelopera (?), sprzedaż idzie tak sobie – 3 mieszkania sprzedane z 20, argumentował to tym, że to są małe mieszkania, głownie pod wynajem krótkotrwały który stoi i niedawne rozpoczęcie sprzedaży (kwiecień). Mówiłem o wątpliwościach, pandemii, rachunku otwartym i w końcu sam wyszedł z propozycją innych transz, na pewno nie 90/10 ale może 80/20 tylko wtedy nie będzie możliwości negocjacji ceny...

[anubis]

Coś przyciemnia ten sprzedawca. Skoro finansuje w całości z własnych środków to 10/90 nie powinno być żadnym problemem. Mocno negocjuj cenę, pewnie jesteś jednym z nielicznych klientów skoro to budynek inwestycyjny. Nikt normalny teraz nie kupuje pod najem krótkoterminowy lub turystów. No i bierz wszystkie oświadczenia na piśmie, niech Ci np. potwierdzi w mailu po rozmowie.

[adix]

Tak, właśnie zamierzam cisnąć o jakąś zniżkę

[kronos]

Interesuje mnie pewna inwestycja, buduje to mały deweloper (powołana spotka do tej inwestycji, jest to pierwsza inwestycja tego dewelopera).
Srodki własne 25%, reszta kredyt, rachunek powierniczy otwarty bez gwarancji. Płatność etapami - 6-7 rat - nie do negocjacji.

Podjęlibyście ryzyko i wchodzili w taka inwestycje? Na tym etapie jest możliwość negocjacji cen. Sa to domki bliźniaki, teraz beda robić dach.