Lokalizacja mieszkania inwestycyjnego / gdzie kupić inwestycyjnie mieszkanie w Krakowie / sierpień 2023 /opinie na forum

[ŁorenBufet]

To zobacz jakie ciołki siedzą w tych zarządzających milionami jak nie miliardami funduszach, że kupują całe bloki w bardzo drogich lokalizacjach jak Grzegórzki, Zabłocie, Krowodrza przy Błoniach czy ostatnio pod Galerią Krakowską. Przecież za każdy taki blok mogliby sobie kupić 3 a może i 4 na Złocieniu i by wyszli lepiej bo zdaje się, że pisałeś też wyżej, że czynsze w Krakowie się bardzo mało lokalizacyjnie różnią.

Hola Hola , Fundusz budowa w ścisłym centrum jak i na złocieniu kosztuje tyle samo, jedyna różnica to koszt gruntu , tutaj masz dane NBP wskazujące jaki jest realny udział ceny samej ziemi w finalnym koszcie budowy

grunt.jpg (126.26 KiB) Przejrzano 2206 razy

To nie jest tak że fundusz za cene budynku pod galerią krakowską może kupić 3-4 na złocieniu. Dla funduszu taka inwestycja w ścisłym centrum to 30-40 % wyższy koszt a nie 300-400 % jak piszesz. Fundusz prędzej w ścisłym centrum wybuduje hotel , szpital , DPS niż blok mieszkań na wynajem ..

W swoich analizach czysto teoretycznych w ogóle nie uwzględniasz, że najemca chce dokładnie tego samego co i ty - szybkiego dostępu do usług i komunikacji, bezpieczeństwa, mieszkania słonecznego najlepiej nie z widokiem na balkon sąsiedni 10 metrów dalej, parkingu itd. I faktycznie aż tak to nie wpływa na ostateczną cenę najmu

To cieszę się że się co do tego zgadzamy , że te elementy nie mają wpływu na rentowność, skoro nie wpływa na cenę najmu znaczy że "rynek" ma gdzieś te udogodnienia , lub zwyczajnie nie chce za nie dodatkowo płacić ..
Moim zdaniem te rzeczy które piszesz będą rentowność obniżały , bo deweloper je wyceni a najemca nie będzie chciał za nie płacić ...

ale wpływa dramatycznie na krąg zainteresowanych twoją ofertą co oznacza o wiele mniejszą problematyczność najmu (bo desperat wynajmie ostatecznie byle komu).

Największy wpływ na liczbę zainteresowanych ma cena, im taniej kupisz mieszkanie tym taniej możesz je wynająć. Nie rozumiem jaki ma wpływ

szybkiego dostępu do usług i komunikacji, bezpieczeństwa, mieszkania słonecznego najlepiej nie z widokiem na balkon sąsiedni 10 metrów dalej, parkingu itd

na to czy będzie ktoś płacił czy nie ... .
Owszem atrakcyjne mieszkanie będzie mniej czasu stało puste , ale 10 % tańszy najem niż okolica też ...

Nie zawsze będzie tak, że co roku wojna w Ukrainie przygna tutaj 150000 nowych chętnych lokatorów i wynajmie się nawet budę dla psa. Jak już zaczniesz sam wynajmować jakieś mieszkania to zobaczysz, że rady gościa od którego zainspirowałeś się nazwą nicka czy jakichś innych Kobów Modelów możesz w dużej części wyrzucić do śmieci.

No to po co pytasz się na forum internetowym , swoją drogą Warren Bufet to nie taki random internetowy

https://strefainwestorow.pl/artykuly/nieruchomosci/20191205/zakup-nieruchomosci-warren-buffett

jeśli chodzi o zakup nieruchomości na wynajem, to radzi on kupować już istniejącą i wynajmowaną nieruchomość, o znanej stopie zwrotu z najmu. Podkreśla, że próba kupienia nieruchomości na podstawie przeświadczenia o tym, że znajduje się ona w dobrej lokalizacji, a więc będzie przynosiła duży dochód, niekoniecznie może zdać egzamin, bo to czysta spekulacja.

[realista]

Ale on ma 5 mieszkań i niektóre z nich wynajmuje, tanio bo tanio, ale chyba wie lepiej niż Buffet i Ty.

[SmokWawelski]

Jak zawsze....teoretycy swoje, praktycy swoje. Tyle ze przez ostatnie 3 lata wiekszosc teoretykow ze swoimi wykresami i teoriami juz stad zniknela i to forum znow pelni swoja funkcje...

[teqnix]

Przez litość już mi się nie chciało odpisywać ale dwie rzeczy muszę. Fundusze nie budują mieszkań a po prostu kupują gotowe bloki czy to na etapie dziury w ziemi czy też już wybudowane budynki proponując cenę od razu hurtem co oczywiście uwzględnia lokalizację czyli twój argument z kosztem budowy jest prosto z narządu pod brzuchem. Przy Galerii Krakowskiej jest taki bloczek kaskadowy w budowie, może się mylę ale słyszałem, że w całości poszedł, podobnie greenhouse czy jakoś tak na Zabłociu za tym wielkim akademikiem, budynkiem dawnej Unitry. No i powiem ci ciekawostkę, mam takiego znajomego co się skusił właśnie takim Buffetowym (nota bene kolo nie dość, że ma super słuszny wiek to w życiu nic w Pl raczej nie inwestował) czy tam innego znawcy przelicznikiem stopy wzrostu i kupił z 3 lata temu mieszkanie w Warszawie bo mu się tam zwrot o wiele bardziej kalkulował. Ale nie ma tam rodziny a nawet kochanki a też i ze znajomymi krucho a nikt nie będzie przecież dymał 350 km tylko pokazać chętnemu mieszkanie to wiadomo, że poszło do pośrednika. Pośrednik jak to pośrednik, zarobić chce szybko to wynajął pierwszemu lepszemu gostkowi a ten mój kolega go nawet nie widział na oczy. Zobaczył kiedy kolo po pierwszych 3 miesiącach przestał płacić i znajomy zaniepokojony pojechał sprawdzić, otworzył zapasowym drzwi bo nikt naturalnie nie otwierał bo czym delikatnie dostał w papę i jeszcze się troszkę poszarpali. Najemca nawet na policję zaczął dzwonić więc ten mój kolega niepyszny się zawinął i wrócił grzecznie do Krakowa. Po 6 miesiącach nie płacenia zaczął już panikować i chciał wynajmować firmy "eksmisyjne", zaśpiewali mu stawkę 15 k. Wtedy jakoś go spotkałem i mówiłem tylko, że jak na niego są media niech po prostu nie płaci a koleś sam się w końcu wyniesie a nikt mu też za niepłacenie sprawy karnej nie zrobi. Tamten wynajmujący nieogar faktycznie się w końcu wyniósł jak prądu już nie było a znajomy założył sprawę w sądzie o zapłatę zaległego czynszu ale już mi się tu nie chce pisać, że obecnie to wcale też nie jest takie proste bo to nie to forum. Mieszkanie naturalnie lekko zdewastowane a ten kolo najemca to był dość młody łebek z pracą na jakieś zlecenie. A rady Warrena to sobie możesz stosować może w kraju anglosaskim bo jakby Buffet doczytał o ochronie najemcy w Pl to by dał jedną radę, w pizdu rzucić i kupić akcje. Zapewniam cię też, że jak będziesz chciał wynajmować mieszkanie na jakimś zadupiu, tanie, kupione wg twojej wiedzy teoretycznej to co drugi chętny jak się dowie, że chcesz go do notariusza targać, żeby podpisać okazjonalny (a ten cię przynajmniej chroni przed socjalnym np. dla mamuśki co sobie dziecko akurat wynajmując urodzi) to ci powie, żebyś spierdalał bo na tym złocieniu, ruczaju czy innym wypizdowie podaż ma taką, że bez problemu znajdzie gościa co o żadnych notariuszach nie myśli.

I tyle teoria a praktykę masz wyżej

[ŁorenBufet]

Przez litość już mi się nie chciało odpisywać ale dwie rzeczy muszę. Fundusze nie budują mieszkań a po prostu kupują gotowe bloki czy to na etapie dziury w ziemi czy też już wybudowane budynki proponując cenę od razu hurtem co oczywiście uwzględnia lokalizację czyli twój argument z kosztem budowy jest prosto z narządu pod brzuchem. Przy Galerii Krakowskiej jest taki bloczek kaskadowy w budowie, może się mylę ale słyszałem, że w całości poszedł, podobnie greenhouse czy jakoś tak na Zabłociu za tym wielkim akademikiem, budynkiem dawnej Unitry. No i powiem ci ciekawostkę, mam takiego znajomego co się skusił właśnie takim Buffetowym (nota bene kolo nie dość, że ma super słuszny wiek to w życiu nic w Pl raczej nie inwestował) czy tam innego znawcy przelicznikiem stopy wzrostu i kupił z 3 lata temu mieszkanie w Warszawie bo mu się tam zwrot o wiele bardziej kalkulował. Ale nie ma tam rodziny a nawet kochanki a też i ze znajomymi krucho a nikt nie będzie przecież dymał 350 km tylko pokazać chętnemu mieszkanie to wiadomo, że poszło do pośrednika. Pośrednik jak to pośrednik, zarobić chce szybko to wynajął pierwszemu lepszemu gostkowi a ten mój kolega go nawet nie widział na oczy. Zobaczył kiedy kolo po pierwszych 3 miesiącach przestał płacić i znajomy zaniepokojony pojechał sprawdzić, otworzył zapasowym drzwi bo nikt naturalnie nie otwierał bo czym delikatnie dostał w papę i jeszcze się troszkę poszarpali. Najemca nawet na policję zaczął dzwonić więc ten mój kolega niepyszny się zawinął i wrócił grzecznie do Krakowa. Po 6 miesiącach nie płacenia zaczął już panikować i chciał wynajmować firmy "eksmisyjne", zaśpiewali mu stawkę 15 k. Wtedy jakoś go spotkałem i mówiłem tylko, że jak na niego są media niech po prostu nie płaci a koleś sam się w końcu wyniesie a nikt mu też za niepłacenie sprawy karnej nie zrobi. Tamten wynajmujący nieogar faktycznie się w końcu wyniósł jak prądu już nie było a znajomy założył sprawę w sądzie o zapłatę zaległego czynszu ale już mi się tu nie chce pisać, że obecnie to wcale też nie jest takie proste bo to nie to forum. Mieszkanie naturalnie lekko zdewastowane a ten kolo najemca to był dość młody łebek z pracą na jakieś zlecenie. A rady Warrena to sobie możesz stosować może w kraju anglosaskim bo jakby Buffet doczytał o ochronie najemcy w Pl to by dał jedną radę, w pizdu rzucić i kupić akcje. Zapewniam cię też, że jak będziesz chciał wynajmować mieszkanie na jakimś zadupiu, tanie, kupione wg twojej wiedzy teoretycznej to co drugi chętny jak się dowie, że chcesz go do notariusza targać, żeby podpisać okazjonalny (a ten cię przynajmniej chroni przed socjalnym np. dla mamuśki co sobie dziecko akurat wynajmując urodzi) to ci powie, żebyś spierdalał bo na tym złocieniu, ruczaju czy innym wypizdowie podaż ma taką, że bez problemu znajdzie gościa co o żadnych notariuszach nie myśli.

I tyle teoria a praktykę masz wyżej

Poruszasz dwie różne rzeczy jedna to rentowność z najmu która stricte zależy od ceny zakupu vs ceny wynajmu, mam wrażenie ze co do tego się nie spieramy.

Druga kwestia która zgadzam się też będzie wpływała na rentownośc najmu, to czas poświęcony na znalezienie "nie ryzykownego" najemcy.
Zgadzam sie też w 100 % że mieszkania z najwyższą rentownością czyli małe i tanie , wiążą się też z największym ryzykiem. Większe i droższe zapewniają mniejsza rentowność ale mniejsze ryzyko.
Aby minimalizować ryzyko , trzeba poświęcić więcej czasu na weryfikowanie potencjalnych najemców a to jest też koszt, oraz być bardziej wybrednym , czyli liczyć się z dłuższymi okresami gdzie mieszkanie stoii puste.

Jak najbardziej masz w tym wszystkim racje, tylko potwierdza to moja teze że przy obecnych cenach m2 , cenach najmu, alternatywie w postaci obligacji , inwestowanie w obecnej chwili w mieszkania na wynajem nie ma sensu ...