Piramida Mieszkaniowa - Jaka jest słaba strona takiej konstrukcji

[pozdro]

Załóżmy hipotetyczną sytuacje masz mieszkanie 2 pokojowe najmowalne za 1400-1500zł/mc
Teraz tak da się kupić mieszkania po 8000-9000zł/m2 w Krakowie które można wynająć też za te 1500zł/mc
Teraz tak cena takiego mieszkania to 350 tys zł
Rata kredytu na 290 tys zł to 1400zł/mc
Wiadomo trzeba dołożyć do wykończenia i wkład własny. Pytanie co stoi na przeszkodzie kupować raz na 2 lata mieszkanie 42m2 po 350 tys. zł na kredyt. W sensie przez 2 lata zbierasz kasę na wkład własny te 20% wartości i na wykończenie. Załóżmy, że zarabia się > 5000 zł na rękę i ma zdolność kredytową.
Czy mieszkania > 2 należy zbezpieczać wcześniejszymi. Po 20 latach masz tak 10 mieszkań.
Potem masz emeryture 10 * 1400 zł. Czy jest tu jakiś haczyk

[yyeeoo]

Tak, stopy procentowe,które pozamiatają Cie przy zmianie i takiej ilości kredytów.
A przy zarobkach 5000 zł na rękę weźmiesz jedno takie mieszkanie.

[elmagneto]

Wynajmowałeś kiedyś nieruchomości? Z tych 1500 zł Ty będziesz płacił wszelkie koszty związane z utrzymaniem lokalu?
Oczywiście wiesz, że:

- od przychodu musisz zapłacić podatek dochodowy,
- rzadko kiedy będziesz miał obłożenie przez wszystkie miesiące w roku,
- prędzej czy później trafisz na toksycznego najemcę, który Cię natnie na kasę i zdewastuje lokal,
- wyposażenie wynajmowanego mieszkania zużywa się szybciej niż we własnym locum,
- musisz poświęcać czas na prezentację lokalu, jego przekazanie, odbiór, okresowe kontrole, rozliczanie wpłat, rozliczania mediów, rozliczanie z US,
- powinieneś opłacić ubezpieczenie lokalu, oraz musisz zapłacić podatek od nieruchomości.

W USA też był kiedyś taki okres, gdy kupno lokalu na kredyt finansowany z jego wynajmu był powszechnie uznawany za pierwszorzędny geszeft

[StormSunny]

pozdro, ale popłynąłeś. Do powyższego dodam:
- będziesz miał przestój w wynajmie i pies z kulawą nogą nie będzie chciał wynająć u ciebie mieszkania, chyba, że zapłacisz, aby mieszkanie nie stało puste i nie niszczało. Dlaczego? A dlaczego nie? Skąd wiesz jak rynek i gospodarka się zmienią za 10lat?,
- przy obecnej jakości budowlanki za kilkanaście lat potrzebny będzie remont generalny,
- nie życzę źle, ale przykładowo nie dożyjesz do emerytury - kaput po 10 latach i długi na głowie rodziny,
- jeśli jednak dożyjesz i wszystko się uda to za kilkadziesiąt lat 10x1400 będzie warte tyle co funt kłaków.
Jest ogrooom niewiadomych. Na chwilę obecną lepiej kasę trzymać w skarpecie albo inaczej zainwestować niż wpieprzać się w bagno nieruchomości, szczególnie w tak popieprzonym rynku jak krakowski.

[tomekl007]

jeśli jednak dożyjesz i wszystko się uda to za kilkadziesiąt lat 10x1400 będzie warte tyle co funt kłaków.

Stawki czynszy rosną wraz z inflacją

[StormSunny]

Rosną na tyle, na ile ktoś się zdecyduje zapłacić.

Jeszcze jedna kwestia: mając 10 swoich wynajmowanych mieszkań na głowie można dostać zajoba z użeraniem się z lokatorami, błaganiem, aby zapłacili, remontami, szukaniem nowych lokatorów, itd. Mam gdzieś taką emeryturę.